por Enrique Luis Abatti e Ival Rocca (h)
SUMARIO: I. Antecedentes. El reconocimiento. II. Art. 680 ter. Reconocimiento judicial imperativo. Alcances. Análisis de cada causal. III. Diferencias entre las medidas cautelares y el procedimiento especial de desalojo. Requisitos. IV. Art. 684 bis Desocupación inmediata del inmueble. Multa. V. Bibliografía
I. Antecedentes.
El 22 de noviembre de 2001 fue publicada en el B.O. la ley 25.488, sancionada por el Congreso el 24 de octubre y promulgada de hecho, -dada la inactividad al respecto del P.E., quizás debido al cúmulo de tareas que requirieron su atención y temas más importantes que una reforma de setenta artículos del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación- el 19 de noviembre del corriente año.
Introdujo la nueva norma una relevante y necesaria modificación al código ritual, aunque aquí nos remitiremos sólo a los cambios plasmados para el juicio de desalojo. Creemos que esta reforma agilizará proceso judicial, al facilitar, simplificar y acelerar trámites formales, además redundará en una mayor congruencia del régimen adjetivo vigente, al lograr mejorar los principios de inmediatez y concentración, en aras de la economía procesal. El Proyecto reformista se originó en el Senado, con el impulso del congresista Branda.
La reforma ha receptado el clamor de la sociedad, con los juristas, también las instituciones aglutinantes de propietarios de inmuebles como la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), las asociaciones de corredores de bienes raíces, tal la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y entidades científicas, como el Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH), venían reclamando desde hace tiempo, para simplificar y abreviar los procesos de desalojo inmobiliarios.
Por nuestra parte, el 6 de octubre pasado, insistimos, en el acto de clausura del VIII Congreso Internacional Inmobiliario, que tuvo lugar en Buenos Aires, sobre la imperiosa necesidad de reformar el Código Civil en el capítulo de las locaciones y los códigos de procedimientos civil y comercial de la Nación y provinciales en relación al juicio de desalojo, con el objeto de sintetizarlo y reducir los plazos.
Allí apuntábamos a obtener una reactivación del mercado de las locaciones, infundiendo confianza en los locadores, especulando que ello redundaría en una mayor oferta de inmuebles, con la consiguiente rebaja de alquileres y flexibilización de los requisitos exigidos a los locatarios. La reforma viene a disminuir el riesgo locativo, al dar facilidades para proceder al desalojo en caso de incumplimiento, beneficiando “a contrario sensu” a los inquilinos cumplidores.
Para el juicio de desalojo, esta reforma se circunscribe a incorporar: a) el art. 680 ter, que establece obligatoriamente el reconocimiento judicial, previo al traslado de la demanda (en el desalojo por las causales de falta de pago, intrusión, cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas, uso abusivo o deshonesto); b) el art. 684 bis que dispone para el desalojo por falta de pago o por vencimiento de contrato, la desocupación inmediata del inmueble, mediante el trámite contemplado en el art. 680 bis.
El reconocimiento.
Siguiendo los lineamientos del art. 479 del CPCCN, el reconocimiento se refiere a la inspección ocular de lugares o cosas o sea del inmueble objeto de la litis.
El magistrado también podrá, conforme lo impone el inc. 2º de dicha norma, disponer la concurrencia de peritos y testigos al acto y de acuerdo al inc. 3º, en orden al art. 475, hacer confeccionar planos, relevamientos, fotografías, filmaciones, exámenes científicos e incluso reconstrucción de los hechos, todo ello en el marco determinado por las medidas preliminares de prueba anticipada, conforme lo dispuesto por el art. 326 inc. 2º del CPCCN, sin intervención de la parte contraria, pero con asistencia del defensor oficial, según los lineamientos del art. 327 de dicho ordenamiento.
La segunda modificación consiste en el agregado del art. 684 bis, estableciendo para las causales de falta de pago o vencimiento del plazo contractual, un trámite de desocupación inmediata del inmueble, a solicitud del actor y previa caución real, conforme al procedimiento previsto en el art. 680 bis para el desalojo de intrusos, fijando a cargo del actor una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte, a más de ejecutarse la caución, cuando se probare que el primero obtuvo la medida ocultando hechos o documentos que prueben la relación locativa o el pago de alquileres.
II. Art. 680 ter. Reconocimiento judicial imperativo.
Alcances.
La norma reformada exige el reconocimiento judicial, en las pretensiones de desalojo fundadas en las siguientes causales: a) cambio de destino; b) deterioro del inmueble; c) obras nocivas; d) uso abusivo; e) uso deshonesto; f) falta de pago; g) vencimiento del plazo; h) intrusión.
Análisis de cada causal.
Como paso previo al análisis particular de las causales de desalojo contempladas por este artículo, mencionaremos la clasificación que prima en la doctrina sobre las causales de desalojo (Rocca, Ival, Contratos y procesos de locación, Fedye, Bs. As., 1977, ps. 468 y ss.) y excluimos las que otrora tuvieron vigencia (leyes de emergencia de alquileres tan dañinas al mercado locativo) y fueron desechadas por los nuevos sistemas normativos de las locaciones urbanas.
a) Causales resultantes de las normas generales de los contratos:
Estas son una consecuencia directa del concepto de contrato dentro de los moldes tradicionales de nuestro Derecho Civil.
1) Rescisión pactada, automática o no, según convención, con referencia a incumplimientos determinados en el contrato (arts. 1137 y 1197 del Cód. Civil)
2) Rescisión que opera según la ley, en caso de incumplimiento de prestaciones, formulada una previa intimación para cumplir y transcurridos los 15 días posteriores sin resultado positivo (art. 1204 Cód. Civil) y, en el supuesto de falta de pago de los alquileres, transcurridos 10 días desde la intimación de pago (art. 5º ley 23.091)
3) Rescisión originada en la declaración judicial de excesiva onerosidad sobreviniente, ante circunstancias extraordinarias e imprevisibles (art. 1198 Cód. Civil).
b) Causales resultantes de normas especiales sobre capacidad:
Se refieren a los arrendamientos de bienes de la mujer casada y del menor de edad en determinadas condiciones.
Vencimiento del plazo máximo de 5 años en los supuestos en que los ha entregado en locación el marido, correspondiendo el dominio a su esposa.
c) Causales legales específicas:
1) Vencimiento de los 10 años de locación en los supuestos en que el contrato haya excedido ese lapso (art. 1505 Cód. Civil);
2) Vencimiento de los plazos mínimos legales según el destino (Art. 1507 Cód. Civil y 2º ley 23.091);
3) En los contratos por plazos menores a los mínimos legales arriba aludidos, aumento de la capacidad locativa ante mejoras a realizar por el locador o en los casos de aumentar la edificación locable como menos, en un 10% de la valuación fiscal del inmueble (art. 1507 Cód. Civil);
4) Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler (art. 1579 Cód. Civil);
5) Mudanza (cambio) de destino, como principio general, aunque no cause perjuicio (arts. 1504, 1555, 1559 y conc. Cód. Civil);
6) Uso abusivo que agravie (perjudique) al locador (arts. 1507 y 1559 Cód. Civil);
7) Cesión o subarriendo prohibidos por la ley o contractualmente (arts. 1507 y 1583 Cód. Civil);
8) Abandono del bien locado por el locatario, sin dejar “alguien que haga sus veces” (art. 1564 Cód. Civil y 49 ley 21.342);
9) Obras nuevas realizadas por el locatario, que fueren nocivas. Esta causal en principio de encuentra subsumida en la de uso abusivo (art. 1566 Cód. Civil);
10) Omisión por el locatario de realizar las mejoras acordadas como a su cargo y, que demandado su cumplimiento, no las efectúa (art. 1567 Cód. Civil);
11) Destrucción total del inmueble locado, por caso fortuito (art. 1521 y 1604 inc. 3º Cód. Civil).
d) Causales emergentes del art. 680 ter del CPCCN:
1) Cambio de destino.
Tenemos el supuesto más común, que se presenta, cuando el locatario de vivienda muda ese destino a una actividad comercial, acumulándose también a veces con la causal de ejecución de obras nocivas, debido a construcciones que se realizan para la adaptación funcional.
Esta causal viola lo dispuesto por el art. 1504 del Cód. Civil, ya que cuando el destino estuviere expresado en el contrato, el locatario no puede alterarlo y, si no estuviere determinado, el goce del inmueble deberá ser conforme a su naturaleza o al que la costumbre del lugar le hace servir.
El art. 1555 del código también prohíbe el cambio de destino, aunque ello no acarree perjuicio alguno para el locador.
Así, el art. 1559 legitima activamente al locador para demandar por rescisión culpable de la locación o la supresión de las causas del perjuicio en su caso, a más de los daños y perjuicios al locatario que trueca el destino locativo.
También el art. 1566 autoriza al locador para que accione por resolución contractual en el supuesto de muda de destino (y también ante obras nocivas).
2) Deterioro del inmueble.
Si el inquilino realiza obras en el inmueble locado que lo alteren, modifiquen o perjudiquen, el locador estará habilitado conforme lo dispone el art. 1566 del Cód. Civil, a demandar la resolución del contrato.
3) Obras nocivas.
Si el locatario realiza obras que resulten perjudiciales para el inmueble, el locador puede exigir el desalojo, ya que así lo manda el art. 1566 del Cód. Civil. Obra nociva es la que daña o resulta perniciosa para el inmueble locado. En el supuesto de resolución por esta causal no rige el plazo de gracia que prevé el art. 1204 del Cód. Civil.
4) Uso abusivo.
Este supuesto se presenta cuando la finca es usada desaprensivamente por el locatario, incluso causándole daño o deterioro (de carácter grave), sea éste culposo o intencional y causado por el mismo inquilino o por sus convivientes, dependientes o huéspedes. Procede el desalojo según se desprende de los arts. 1559 a 1563 del Cód. Civil.
5) Uso deshonesto.
Si el bien es utilizado para fines deshonestos, el desalojo procede de inmediato (arts. 1503 y 1507 Cód. Civil).
6) Falta de pago.
Suponemos que se refiere al impago de los alquileres de dos períodos consecutivos, ante la intimación previa cursada a ese fin procede el desalojo (art. 1579 Cód. Civil y 5º ley 23.091).También quedan ante ese supuesto resueltos los subarrendamientos (art. 1606 Cód. Civil). Cuando rige alguna cláusula contractual estableciendo que las expensas de la P.H. o los impuestos territoriales integran el alquiler, también procede la resolución por falta de pago de los alquileres (sobre el trámite de pretensión de desalojo ver infra comentario al 684 bis).
7) Vencimiento del contrato.
Si feneciera el contrato sin que el locatario restituya el inmueble, previa intimación temporánea del locador, éste podrá incoar demanda de desalojo (ver infra comentario al 684 bis).
8) Intrusión.
La ley 24.454 que reformó al Código Procesal Civil y Comercial, agregándole el art. 680 bis, dispuso la restitución inmediata del inmueble al actor, en caso de intrusión, estableciendo que cuando la acción de desalojo se dirija contra intruso, en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuere verosímil y previa caución por los eventuales daños y perjuicios que se pudieren irrogar.
La norma en comentario reconoce como fuente el art. 676 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires (Abatti, Enrique L., Allende, Osvaldo H, El desalojo inmediato de ocupantes precarios (comodatario sin plazo) e intrusos, ADLA, 1993‑D,5358), siendo ésta más extensa, porque comprende a más de los intrusos, también a los ocupantes precarios y dispone para los casos donde la pretensión de desalojo se dirija contra tenedor precario o intruso -en cualquier estado del juicio, después de trabada la litis y a pedido del actor-, que el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble, si el derecho invocado fuera verosímil y previa caución real por los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar. El juez sólo ordenará la medida cuando de no decretarse le entrega inmediata del inmueble, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante.
III. Diferencias entre las medidas cautelares y el procedimiento especial de desalojo.
Existen distingos entre las medidas cautelares y los procedimientos de desalojo establecidos por los arts. 680 bis del CPCCN y 676 bis del CPCC Prov. Bs. As, ya que los últimos carecen de los siguientes caracteres:
a) no se tramitan inaudita parte, porque el actor puede pedir la entrega del inmueble en cualquier estado del juicio, pos traba de litis; pero por otro lado, daría argumento para sostener que nada impediría que se tramite inaudita parte, ya que no estaría prohibido por los mencionados artículos;
b) no serían provisionales, ya que nada se opone a la restitución sea definitiva y además, para responder a cualquier perjuicio que le pudiera ocasionar al demandado, se formaliza la contracautela;
c) no es accesoria, porque la finalidad en sí misma es la restitución del inmueble a quien lo peticiona invocando la verosimilitud del derecho;
d) no prevé información sumaria, ni instituto similar, tal como sí es requerido por el art. 197 del CPCCN, por ejemplo.
De lo expuesto, podría sostenerse que el procedimiento contemplado por los arts. 680 bis del CPCCN y 676 bis del CPCC Prov. Bs. As., no se tratarían de medidas cautelares, sino de resoluciones que causan estado, contrariamente a las precautorias, que pueden ser modificadas o levantarse.
Este procedimiento especial de desalojo, procede tanto contra intrusos como contra usurpadores, porque intruso es todo aquel que se encuentra ilegalmente en el uso y goce de un inmueble y usurpador es quien encuadra su conducta en la tipificación del art. 181 del Cód. Penal, con la salvedad que el art. 676 bis del CPCC Prov. Bs. As., incluye también al tenedor precario.
No todo intruso es usurpador, pero sí todo usurpador, en caso que no pueda probarse la comisión del delito, cuanto menos, será considerado por la justicia civil como un intruso, de allí que hasta la sanción del art. 238 bis del CPPN y ante la resolución de la mayoría de los jueces en lo correccional de no ordenar el desalojo hasta el dictado del auto de procesamiento, era más conveniente -jurisdicción nacional- la tramitación del proceso de desalojo y recupero del inmueble en sede civil, mediante los mecanismos contemplados por el art. 680 bis del CPCCN (Abatti y Rocca (h) “Reintegro Provisional inmediato del inmueble al propietario damnificado por usurpación (art. 238 bis del Cód. Proc. Penal de la Nación, ADLA 2000-E 5421).
Requisitos.
Este reconocimiento obligatorio, deberá ser realizado: a) previamente al traslado de la demanda; b) en los cinco días de dictada la primera providencia; c) personalmente por el juez, ya que es una medida indelegable y, si la realizara el secretario u otro funcionario del juzgado, carecería de valor probatorio para el presente supuesto, porque el nuevo artículo que estamos comentando impone claramente y con especificidad, que debe ser el juez quien realice la diligencia, por ello entendemos que no sería de aplicación lo dispuesto por el art. 480, que impone la presencia del juez o los miembros del tribunal que éste determine; d) asistencia del defensor oficial, ya que no está contemplada la concurrencia de los representantes y letrados de la parte demandada, pero nada impediría la presencia de la parte actora y sus letrados.
La diligencia preliminar de reconocimiento judicial, viene a reemplazar al mandamiento de constatación que se realiza por ejemplo para el desalojo de intrusos, contemplado en el art. 680 bis, con el fin de identificar a los ocupantes del inmueble y que en la práctica suele demorarse, de acuerdo al cúmulo de tareas de los oficiales de justicia. Con el nuevo trámite, el reconocimiento será realizado en los cinco días de dictada la primera providencia en el juicio. La defensa de los derechos de los demandados, al tratarse de un trámite inaudita parte, quedará a cargo del defensor oficial.
Es sumamente importante este trámite, ya que el juez tendrá contacto directo con el lugar, el inmueble y sus ocupantes, lo cual será de utilidad al momento de ordenar o no la desocupación inmediata del inmueble.
IV. Art. 684 bis Desocupación inmediata del inmueble.
Fija el trámite para la desocupación inmediata del inmueble por las causales de desalojo por falta de pago y vencimiento de contrato, imponiendo el procedimiento del art. 680 bis del CPCCN, aunque siempre con posterioridad a la traba de la litis.
Al optar el actor por esta vía procesal y ante ello, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble, cuando fuera verosímil el derecho invocado. Para responder por los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar, fijará una caución real. Destacamos que el juez deberá ordenar la medida aunque de la ocupación del inmueble no surgieren potencialmente perjuicios graves para el accionante.
Será obligatorio el reconocimiento judicial, a practicarse antes del traslado de la demanda y en los cinco días de dictada la primera providencia (art. 680 ter).
Multa.
La norma cuyo comentario estamos concluyendo, contempla sanciones pecuniarias de hasta $20.000, en favor de la contraparte, cuando el actor haya logrado vigorizar la medida de desalojo inmediato ocultando hechos o documentos, sean referentes a la relación locativa o al pago de alquileres, independientemente de ejecutarse la caución real efectivizada y de haberse desocupado o no el inmueble.
V. Bibliografía.
Abatti-Dibar-Rocca (h), 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos. Comerciales, Civiles, Laborales, Agrarios, TX. 1/6, Abacacía, Bs. As.;
Abatti-Rocca (h), Breve comentario a las leyes de alquileres 21.342, 23.091 y 24.808. Nueva ley de leasing 25.248, García Alonso, Bs. As., 2001;
Abatti-Rocca (h), Conclusiones del VIII Congreso Inmobiliario, El Cronista Comercial, 22/10/01, pág. 39;
Abatti-Rocca (h), Régimen de leasing. Ley 25.248, Complementada con decreto 1038/00, Astrea, Bs. As., 2001, 254 p.
Abatti-Rocca (h), Usurpaciones: la nueva ley acelera los desalojos, Ámbito Financiero, 25/10/2000, pág. 27;
Rocca-Abatti-Rocca (h), Arrendamiento inmobiliario especializado, Bias Editora, Bs. As., 1985;
Rocca-Griffi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Plus Ultra, Bs. As., 1981.
