Por Ival Rocca (h)
SUMARIO: I. Antecedentes. II. Agravios de la actora. III. Naturaleza jurídica. IV. Analogía y confusión sobre la naturaleza del tipo procesa. V. Conclusión. VI. Fusión y eficiencia. BIBLIOGRAFÍA
El 26 de septiembre de 2002, la Sala I, de la CNCiv. en un meduloso fallo dictado en los autos “Edificadora Pinsur S.A. c/ Velarde, Néstor Rubén s/ Desalojo por falta de pago s/ Incidente de desocupación inmediata art. 684 bis C.P.C.C.N. s/ Incidente art. 250 C.P.C.C.N.” determinó la naturaleza jurídica del proceso.
I. Antecedentes.
La actora, una sociedad anónima locadora de dos locales con destino comercial dedicados al rubro gastronómico en un “shopping” de Pinamar, inició demanda de desalojo por la causal de falta de pago de los alquileres contra el locatario, que es el mismo en ambos inmuebles. El proceso tramita ante el fuero civil de la Capital Federal, por prórroga contractual de jurisdicción.
Trabada la litis, la locadora solicita por vía incidental, la entrega inmediata de sus inmuebles en los términos del art. 684 bis del CPCCN, probando la verosimilitud del derecho invocado –esto es la relación locativa, no negada por el demandado- y ofreciendo caución suficiente –embargo sobre los inmuebles a desalojar, por el monto que fije el juzgador-, lo cual fue rechazado por la juez de grado, quien expresó que la posibilidad de lograr la inmediata desocupación del inmueble locado, posee una naturaleza jurídica similar a la de las medidas cautelares, por lo que necesariamente deben reunirse los requisitos previstos en la ley ritual (verosimilitud del derecho invocado, peligro en la demora y contracautela) y, que en el caso de autos no se configuraba el presupuesto de peligro en la demora.
Apelada la resolución por la actora, la Cámara la revocó, ordenando a la “a quo” disponer las diligencias necesarias en los términos del art. 684 bis del Código Procesal, a fin de acceder a la pretensión de desalojo, con lo cual definió la naturaleza jurídica del proceso de marras.
II. Agravios de la actora.
La resolución recurrida establecía que el procedimiento contemplado por el art. 684 bis posee una naturaleza jurídica similar al de las medidas cautelares, por lo que es necesario que “prima facie” se encuentren reunidos los requisitos contemplados en la legislación de forma para la procedencia de ese tipo de medidas.
El fallo consideró que no se encontraba acreditado el “periculum in mora”, dado el trámite sumarísimo impreso a las etapas pendientes de la acción de desalojo. Esto agravió a la recurrente, quien consideró que se estaba introduciendo un requisito (peligro en la demora), que ni el art. 684 bis ni su referente, el 680 bis del ordenamiento adjetivo, contemplan, porque si fuera así, estaría expresamente incluido en la redacción de la norma, tal como ocurre con las otras condiciones requeridas (verosimilitud del derecho y contracautela), por lo que nadie está obligado a hacer lo que la ley no manda. Además, las normas procesales son de orden público y por lo tanto no pueden ser modificadas por el juzgador, con una interpretación que exceda su alcance imponiendo requisitos no contenidos expresamente en su texto.
Es importante destacar que la juez de grado en base a lo dispuesto por el art. 319 del CPCCN. impuso al procedimiento, el trámite sumarísimo, interpretando cabalmente el espíritu de la ley 25.488, que surgen tanto de la exposición de motivos, como de los antecedentes doctrinarios y de los elaborados por los organismos no gubernamentales (Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal y Cámara de Propietarios de la República Argentina), contribuyendo a facilitar, simplificar y acelerar los trámites formales, sin menoscabo del debido proceso (art. 18 CN.)
De todos modos, en el caso particular de autos, se invocaba un manifiesto peligro en la demora de obtener el desalojo, basado en que los locales se encuentran con los servicios de electricidad interrumpidos por la suministradora, por falta de pago de los mismos, al igual que la explotación de la actividad gastronómica contemplada como destino locativo en el contrato y, además, el demandado se encuentra concursado, circunstancia de la que hizo mérito el fallo de Cámara, para evidenciar la urgencia de la accionante en obtener la desocupación. Además, como existen deudas por ocupación extemporánea, que son posconcursales, ello habilita a la actora a pedir la declaración de quiebra, lo cual agrava el daño, dada la insolvencia de demandado, lo cual hará ilusorio el cobro, por lo que más demore el desahucio, mayor será el perjuicio patrimonial de la accionante.
Este tipo de proceso especial con algunas de las características de medidas cautelares, por su propia naturaleza, deben ser proveído con premura, una vez cumplidos las dos únicas condiciones que la ley impone: verosimilitud del derecho invocado y contracautela, porque “..de no decretarse la medida solicitada en forma urgente y tener así que esperar hasta que se dictare sentencia firme de desalojo se están derivando o se pueden derivar graves perjuicios. Estos pueden consistir en los daños irreparables que esté sufriendo o puede sufrir el inmueble por un mal uso o falta de mantenimiento adecuado” (Kenny, Héctor Eduardo, Proceso de desalojo, Ed. Astrea, Bs. As., 2001, pág. 420). Postergar el desalojo, implica que el daño temido se transformará en un daño efectivamente producido, irremediable (Colombo, Carlos, Código Procesal, Tomo 2, pág. 200). Un demandado fallido, jamás pagará los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, especialmente los que se vayan devengando por el transcurso del tiempo por la ocupación extemporánea del inmueble.
III. Naturaleza jurídica.
El fallo de Cámara, ha determinado perfectamente la naturaleza jurídica de este tipo de proceso especial de desalojo, al recalcar que sólo son exigibles para su procedencia, la acreditación de la verosimilitud del derecho invocado y el ofrecimiento de caución suficiente, con lo cual queda aclarado que no se trata de una medida cautelar estricta, sino de un proceso especial de desalojo con algunas de las características de las cautelares.(Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), Allende, Osvaldo H., Reformas al juicio de desalojo (ley 25.488). El nuevo proceso abreviado, ED. 196-1026).
IV. Analogía y confusión en el tipo procesal.
Es posible que en algunos casos el antecedente normativo del art. 680 bis del CPCCN., aplicable al desalojo de intrusos, que contempla la entrega inmediata del inmueble al accionante, introducido por la ley 24.454, tiene como genitor al art. 676 bis del CPCC. de la Prov. de Buenos Aires, donde sí se exige el “periculun in mora” (en el 680 bis del CPCCN, no). Tal vez ésta sea la razón de la confusión entre los intérpretes del derecho.
De todos modos, a nuestro entender, tanto el art. 680 bis del CPCCN. como el 676 bis del CPCC. de la Prov. Bs. As., no son medidas cautelares propiamente dichas, sino procesos especiales de desalojo, con algunas de las características de aquéllas, tal como ya se sostuvo doctrinariamente (Abatti, Enrique L., Allende, Osvaldo H., Desalojo inmediato de ocupantes precarios e intrusos. El art. 676 bis del Cód. Proc. Civ. y Com. de la Prov. de Bs. As., ADLA, 1993-D-5358), donde se sostiene que a dicha norma le faltan los siguientes caracteres propios de las medidas cautelares: a) no se tramita inaudita parte, porque el actor puede pedir la entrega del inmueble en cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis, aunque por otro lado, daría argumento para sostener que nada impediría que ello se tramite inaudita parte, ya que el texto no lo prohíbe. Al respecto se ha sostenido que el trámite debe ser inaudita parte (Abatti, Enrique L., Rocca Ival (h), Nuevo desalojo abreviado para locaciones. Ley 25.488, LL, sec. Actualidad, 19/02/02, p. 1). b) no requiere de información sumaria previa
V. Innecesariedad del reconocimiento judicial previo ante la falta de pago o el vencimiento del plazo.
Si bien el fallo comentado no lo trata por no haber sido motivo de agravio, cabe destacar que art. 680 ter del ritual establece el reconocimiento judicial previo para la causal del art. 684 bis. En los desalojos por las causales de falta de pago de los alquileres –como el presente- y de vencimiento del plazo, no tendría sentido alguno el reconocimiento mencionado, máxime teniendo en cuenta que los inmuebles se encuentran en Pinamar y, ello conllevaría un dispendio témporo-procesal, con grave perjuicio económico para la actora. Tendría justificación el reconocimiento, si se tratara de desalojo por las causales de cambio de destino, deterioro del inmueble u obras nocivas, tal como lo ha expresado la doctrina “...no resulta razonable por desmedido el reconocimiento judicial previo, cuando no se requiere por el actor las hipótesis de las causales referidas (cambio de destino, deterioro del inmueble, uso deshonesto), sino que se requiere la desocupación inmediata tan sólo por las causales de falta de pago y por vencimiento del contrato. Aparte existe otro argumento no desdeñable, cual es la sobrecarga de trabajo que importará para los jueces, practicar el reconocimiento judicial de referencia, que tendrá nula o escasa incidencia en el resultado de la causa” (Kenny, Héctor E., Desocupación inmediata del inmueble en el desalojo. Ley 25.488, ED. 20/06/2002). “..el reconocimiento judicial para probar la falta de pago o el vencimiento del contrato aparece como un medio visiblemente inidóneo, circunstancia que lo convierte en manifiestamente improcedente para ese fin, por lo que estimamos que así habrán de declararlo los jueces” (Coleiro, Juan P. El juicio de desalojo y las reformas de la ley 25.488. Revista del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, Nº 56, mayo 2002, p. 29).
VI. Conclusión.
El decisorio de Cámara, suscripto por los Dres. Fermé, Ojea Quintana y Dra. Borda, contribuye a aclarar uno de los tantos puntos oscuros de la reforma introducida por la ley 25.488, que brindará agilidad, celeridad y certeza al proceso de desalojo, impulsando la seguridad jurídica que reclama en estos difíciles momentos la sociedad, ya que una justicia burocratizada y lenta, no es justicia.
También debe destacarse, que más allá de la interpretación particular de la magistrado, Dra. María Oderay Longhi, titular del Juzgado Civil 39, respecto a los requisitos y naturaleza de este proceso contemplado por el art. 684 bis del ritual, ha aplicado correctamente, siguiendo los lineamientos de la reforma procesal mencionada, el trámite sumarísimo al proceso de desalojo por la causal de falta de pago, lo cual también contribuye a la eficaz administración de justicia. Además, ya con holgada compenetración en la finalidad de esta novísima institución, desechó el reconocimiento judicial previo, al merituar las constancias documentales agregadas, la causal para el desahucio y el estado de abandono.
VII. Fusión y eficiencia.
Se impone un cambio de la organización federalística que empiece por consolidar en uno, los veinticuatro códigos rituales y, con la meta de fusionar el sistema de gobierno y administración de la república. Habrá que pensar en una estructura austera y ágil, con la ciudadanía representada en un gran Parlamento Nacional, bicameral, acompañada de sólidos basamentos municipales; cavilemos sobre cómo desechar esta abrumadora multiplicación de instituciones y funcionarios, que el provincialismo impone. Hoy miramos con vergüenza cómo naciones hermanas, sin desmedro para sus habitantes o regiones, desarrollaron estructuras austeras y eficientes, cuando aquí, con enormes presupuestos y malgasto de recursos, los resultados son pavorosos.
BIBLIOGRAFÍA.
Abatti y Rocca (h), 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos. Comerciales, Civiles, Laborales, Agrarios, Ts. 1/6, Abacacía, Bs. As.;
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Abatti y Rocca (h), Conclusiones del VIII Congreso Inmobiliario, El Cronista Comercial, 22/10/01, pág. 39;
Abatti y Rocca(h), Régimen de leasing. Ley 25.248, Complementada con decreto 1038/00, Astrea, Bs. As., 2001;
Abatti y Rocca (h), Usurpaciones: la nueva ley acelera los desalojos, Ámbito Financiero, 25/10/2000;
Rocca, Abatti y Rocca (h), Arrendamiento inmobiliario especializado, Bias Editora, Bs. As., 1985;
Rocca y Griffi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Plus Ultra, Bs. As., 1981.
FALLO DE CÁMARA (Sala I, CNCiv.)
“EDIFICADORA PINSUR S.A. c/ VELARDE, NÉSTOR RUBÉN S/ INCIDENTE ART. 250 C.P.C.” (Expte. Nº 73.871/2002), (J. 39).
//nos Aires, 26 de septiembre del año 2002.-
Y VISTO Y CONSIDERANDO:
El nuevo art. 684 bis del Código Procesal introducido por la ley 25.488, establece que en los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago por vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 680 bis.
A la vez, esta última norma autoriza al actor a solicitar la inmediata entrega del inmueble en cualquier estado del juicio después de trabada la litis, en los casos en que la acción de desalojo se dirija contra intrusos, y el juez podrá disponerlo, previa caución, si el derecho invocado fuere verosímil.
En el presente juicio de desalojo por falta de pago, ya contestada la demanda, la actora solicita la entrega del inmueble en los términos del citado art. 684 bis del Código Procesal, y al respecto considera el Tribunal que los requisitos de admisibilidad del pedido se encuentran cumplidos.
En efecto, en la misma resolución apelada el a quo señaló que el derecho invocado por el actor resulta verosímil y suficiente la caución ofrecida, por lo que es innecesario abundar aquí sobre estos recaudos.- No obstante, denegó la medida requerida expresando en los fundamentos que la posibilidad de lograr la inmediata desocupación del inmueble locado posee una naturaleza jurídica similar a la de las medidas cautelares, por lo que es preciso se encuentren reunidos los requisitos de procedencia contemplados en nuestra legislación de forma (art. 195 del Código Procesal), y que en el caso –por las razones que allí se desarrollan- no se encuentra configurado el presupuesto de peligro en la demora.-
Ahora bien, puede entenderse que se trata de una medida cautelar “especial”, como ya se consideraba a la que contempla el art. 680 bis para el caso de desalojo de intrusos, pero ni esta norma ni el nuevo art. 684 bis requieren la existencia de peligro en la demora para que proceda la desocupación inmediata.- Y tratándose de disposiciones específicas para el juicio de desalojo no cabe exigir –si la ley no lo exige o, eventualmente, presume su existencia- requisitos propios de las medidas cautelares genéricas o de otros contempladas en el capítulo 3 del Código Procesal.-
Por otra parte, la norma que nos ocupa prevé que si se probare que el actor obtuvo la entrega del inmueble ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa a favor de la contraparte.-
A mayor abundamiento, toda vez que los inmuebles en cuestión se tratan de locales comerciales, el estado de abandono en que se hallan según invoca el actor y la circunstancia de que el demandado se encuentra concursado, evidencian la urgencia de la accionante en obtener la desocupación.-
Por lo expuesto, se resuelve: revocar la resolución apelada, debiendo el a quo disponer las diligencias necesarias en los términos del art. 684 bis del Código Procesal.-
Regístrese, notifíquese y devuélvase, encomendándose al Señor juez de grado ordenar las diligencias necesarias para el cumplimiento de lo resuelto.-
Fdo: Fermé – Borda- Ojea Quintana – Es copia de fs. 105/6.-
