Enrique Luis Abatti – Ival Rocca (h)
Enrique Luis Abatti (h) - Julián García Alonso -
Marcela Verónica Rocca – Estela Susana Rocca
LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO
Teoría y Práctica
BREVE RESEÑA
En locaciones se empieza negociando cláusulas, a veces complejas, para arrimar los intereses de las partes, quienes se favorecerán, antes o después. Aunque “pactam sunt servanda” no sea utopía, dilatadas relaciones crean dificultades, más o menos complicadas, tanto al inicio, durante y hasta al finiquitar. Acaecerán reclamos, intimaciones, rescisiones, muchos “tiras y aflojes”, habrá mora e incumplimientos, intereses encontrados, también daños y perjuicios, leves o graves, éstos con ejecuciones, desalojos, desahucios y más pleitos.
Al enfrentar los problemas locativos, tempranos o tardíos, en juicio o no, desde “el vamos” y hasta la conclusión, los autores proponen ingeniosos “remedios”, que afrontan controversias, litigios, insolvencias, impagos y moras; desarrollando procesos, cautelas, desahucios, ejecuciones y, como intuyen al pronto lanzamiento como mejor corolario, desmenuzan el desalojo “abreviado” en varias jurisdicciones. También agregan “modelos prácticos”, con 123 escritos judiciales (agotan el desalojo) y 138 contratos, convenios, cláusulas, intimaciones, notificaciones, reclamos y resguardos, prestos para esgrimirse.
Incluyen al temario: alquileres y estabilizaciones, arreglos o transacciones (extra y judiciales), desalojos (abreviado, anticipado, comodato, leasing, locación, intrusión), cláusulas penales, convenios de desocupación, ejecuciones, fianzas (y otras garantías), homologación de convenios, contratos (y otros actos), impuestos, intimaciones, mejoras (con diferentes efectos), notificaciones, prórrogas y renovaciones, renegociaciones, resolución anticipada, usurpación, etc. mas aportan 46 originales pactos de alquileres.
Con el CD-ROM explayan las fórmulas (escritos judiciales, contratos, intimaciones), la jurisprudencia sistematizada, la legislación, la bibliografía y hasta un glosario de interés, facilitando más el manejo de la obra.
Enrique Luis Abatti – Ival Rocca (h)
Enrique Luis Abatti (h) - Julián García Alonso
Marcela Verónica Rocca – Estela Susana Rocca
LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO
Teoría y Práctica
(doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales,
modelos de contratos y legislación)
* Alquileres y reajustes
* Comodato y leasing
* Condena de futuro
* Contratos y convenios
* Convenios de desocupación
* Desalojo abreviado
* Intrusión y Usurpación
* Ejecuciones
* Fianzas
* Homologaciones
* Intimaciones
* Mejoras
* Notificaciones
* Prórrogas
* Renegociaciones y Renovaciones
* Resolución anticipada
prólogo
Eduardo A. Zannoni
Colección Abacacía
Buenos Aires
2010
462 p.
INCLUYE CD-ROM
ÍNDICE SISTEMÁTICO GENERAL
Capítulo I
EL CONTRATO DE LOCACIÓN INMOBILIARIA URBANA
I.— Generalidades
1. Concepto ...
2. Plexo normativo ...
a) Código Civil ...
b) Leyes especiales ...
c) Normas especiales de otros institutos sobre locación urbana
d) Normas procesales ...
e) Fallos plenarios y jurisprudencia general ...
f) Disposiciones de orden público ...
1. Plazo mínimo ...
2. Plazo máximo ...
3. Prohibición de excluir menores de edad ...
4. Deber del locatario de avisar al locador toda usurpación o amenaza al inmueble ...
5. Eficacia del convenio de desocupación sólo si el locatario tiene el uso y goce del inmueble al suscribirlo ...
6. Prohibición de alquileres anticipados y limitación a depósitos de garantía en la locación habitacional ...
7. Prohibición a exigir “valor llave” en locaciones de vivienda
8. Facultad resolutoria anticipada incausada del locatario ...
9. Requerimiento de alquileres sólo por períodos mensuales en locaciones residenciales ...
3. Terminología ...
4. Caracteres ...
a) Bilateral (o sinalagmático) ...
b) Oneroso ...
c) De ejecución continuada (tracto sucesivo) ...
d) Consensual ...
e) Conmutativo ...
f) Típico ...
g) Temporario ...
h) No formal ...
i) Transmisible “mortis causa” a herederos y convivientes ...
j) Transmisible a los sucesores particulares del locador ...
5. Elementos ...
a) Objeto ...
1. Locación de cosa ajena ...
2. Cosa objeto de la locación ...
b) Capacidad ...
1. Menores emancipados ...
2. Menores de edad, dementes, sordomudos que no saben darse a entender por escrito ...
3. Administradores de bienes ajenos ...
4. Poseedor ...
5. Condóminos ...
c) Consentimiento ...
d) Precio ...
e) Plazo ...
f) Causa ...
II.— Derechos y obligaciones de las partes
1. Obligaciones del locador ...
a) Entregar la finca ...
b) Conservar la finca ...
c) Proteger la locación ...
d) Respetar las servidumbres y servirse de frutos o productos ordinarios ...
e) Inclusiones ...
f) Exclusiones ...
g) Daños en la finca por caso fortuito o fuerza mayor ...
h) Destrucción total ...
i) Destrucción parcial ...
j) Pequeños deterioros ...
k) Innovaciones u obras en la finca ...
l) Garantía por vicios de la finca ...
m) Responsabilidad civil por vicios de la finca ...
2. Obligaciones del locatario ...
a) Pago del alquiler ...
b) Respeto al destino ...
c) Conservación de la finca en buen estado ...
d) Responsabilidad por deterioros culpables ...
e) Ocupación de la finca. Abandono ...
f) Notificar al locador hechos contra la finca o su uso o goce (art. 1530 CC) ...
3. Transmisión por causa de muerte y actos entre vivos ...
a) Transmisión por causa de muerte de los derechos y obligaciones ...
1. Sucesores del locatario ...
2. Sucesores del locador ...
3. Fiador ...
b) Transmisión de la finca locada por acto entre vivos (art. 1498 CC, locación supérstite) ...
1. Introducción ...
2. Antecedentes y doctrina sobre el art. 1498 del CC ...
• Cód. Civil italiano (art. 1549) ...
• Cód. Civil español (art. 1571) ...
• Ival Rocca ...
3. El art. 1498 del CC ...
• Enajenación ...
• Por cualquier título ...
• La locación subsiste ...
• Caso de fecha cierta ...
• Por el tiempo convenido ...
• Orden público ...
• Notificación al locatario cedido ...
4. Normas del CC y notas del codificador vinculadas a la cuestión ...
5. Conclusiones ...
c) Posibilidad de renunciar a la locación. Orden público ...
1. Posibilidad y conveniencia ...
2. Orden público ...
d) Recomendaciones prácticas. ...
e) Perspectivas ...
III.— Caso fortuito y fuerza mayor
1. Exenciones en la locación ...
2. Antecedentes ...
3. Circunstancias de hecho ...
4. Tipificación de casos fortuitos ...
5. Incendio: Inversión probatoria absurda ...
6. Carga del caso fortuito al locador ...
a) Entrega al locatario de finca apta usar y gozar la locación ...
b) Seguridad del disfrute ...
c) Actos de terceros ...
d) Destrucciones y deterioros ...
7. Conclusión de la locación por caso fortuito ...
8. Normas confluyentes al caso fortuito y fuerza mayor ...
9. Imprevisión ...
10. Convergencia: “caso fortuito—fuerza mayor” e imprevisión ...
11. Exención convencional ...
IV.— Mejoras y refacciones
1. Noción general ...
2. Aspectos prácticos. Consecuencias de su apropiación inmediata o mediata ...
a) Introducción ...
b) Noción ...
1. Facultad del inquilino de hacer mejoras ...
2. Cómo licenciar las mejoras potestativas ...
3. Mejoras obligatorias para el inquilino ...
4. Jurisprudencia ...
c) Construcciones que no son mejoras ...
d) Reembolso por mejoras ...
e) Jurisprudencia ...
3. Las mejoras y el IVA ...
4. Abandono y mejoras ...
5. Mejoras obligatorias incumplidas ...
6. Cuándo pactar la incorporación de mejoras ...
7. Desalojo para acrecentar locatividad o mejorar la finca (art. 1507 inc. 4º CC) ...
8. Prohibición legal al locatario de separar mejoras ...
9. Renuncia del locatario al reembolso de mejoras ...
10. Derecho de retención por mejoras ...
11. Jurisprudencia ...
12. Derecho del locatario a compensar mejoras ...
13. Apropiación (incorporación) de mejoras ...
a) Introducción ...
b) Cuándo pasan al locador ...
c) Ventajas de uno y otro sistema ...
1. Para el locatario por no incorporación inmediata ...
Tasación y mejoras ...
2. Consecuencias de la incorporación mediata para el locatario ...
3. Para el locador por la incorporación inmediata ...
4. Consecuencias de la incorporación inmediata ...
d) Prórroga contractual ...
e) Precisión terminológica ...
14. Conclusión ...
V.— Fianza en la locación y otras garantías
1. Fianza o garantías locativas ...
2. Caracteres ...
3. Otras garantías ...
4. La fianza en la legislación ...
5. Clases de fianzas ...
6. La fianza mercantil ...
7. Tipos de fianzas locativas ...
8. El “fiador solidario y principal pagador” ...
9. ¿Responde el fiador hasta la restitución del inmueble? ...
10. Limitación a la extensión de la fianza locativa ...
11. Extensión de la fianza ante irrestitución de la finca ...
12. Consentimiento del fiador para prorrogar el plazo contractual ...
13. Clases de fianzas cuya extensión se limita ...
14. El fiador “codeudor solidario” ...
15. Intervención del fiador en el desalojo del afianzado ...
16. Prescripción de la acción contra el fiador ...
VI.— Depósito de garantía
1. Denominación ...
2. Naturaleza jurídica ...
3. Formas de integración ...
a) Cosas fungibles ...
b) Cosas no consumibles ...
4. Contratos pesificados (ley 25.561) ...
a) Reajuste por CVS o CER a su devolución ...
b) Reajuste equitativo y esfuerzo compartido ...
c) Excepciones ...
1. Moneda extranjera en sobre cerrado o identificada ...
2. Argentinos oro ...
3. Monedas de oro extranjeras ...
d) Nuevos contratos ...
e) Imprevisión ...
VII.— Sublocación y cesión
1. Sublocación ...
2. La sinrazón de limitar los subalquileres ...
3. Sublocación: concepto ...
4. Cesión: concepto ...
5. Cesión y sublocación: diferencias entre ambos institutos ...
6. Préstamo gratuito o comodato ...
VIII.— Conclusión de la locación
1. Generalidades ...
2. Causales ...
a) Vencimiento del plazo pactado (art. 1604 inc. 1º CC) ...
b) Plazo indeterminado (art. 1604 inc. 2º CC) ...
c) Pérdida de la finca arrendada (art. 1604 inc. 3º CC) ...
d) Imposibilidad de usar el inmueble para su destino (art. 1604 inc. 4º CC) ...
e) Vicios redhibitorios de la finca (art. 1604 inc. 5º CC) ...
f) Caso fortuito (art. 1604 inc. 6º CC) ...
g) Casos de culpa del locador o locatario (art. 1604 inc. 7º CC)
h) Otras causales de extinción ...
1. Expropiación ...
2. Facultad resolutoria incausada anticipada del locatario ..
3. Rescisión pactada ...
4. Hipoteca ...
5. Rescisión legal causada ...
6. Rescisión por imprevisión ...
7. Arriendo de bienes de mujer casada y menores de edad
8. Cumplimiento del plazo máximo legal ...
9. Vencimiento de los plazos mínimos legales ...
10. Aumento de la capacidad locativa ...
11. Impago de dos períodos consecutivos del alquiler ...
12. Cambio (mudanza) de destino ...
13. Uso abusivo ...
14. Cesión o subarriendo prohibidos ...
15. Conclusión del usufructo ...
16. Abandono del bien locado por el locatario ...
17. Obras nuevas del locatario, nocivas al inmueble o que alteren su destino ...
18. Omisión del locatario de ejecutar las mejoras acordadas
19. Cambio de destino ...
20. Deterioro de la finca ...
21. Uso deshonesto y nulidad del contrato ...
22. Uso deshonesto o contra las buenas costumbres ...
23. Uso distinto o goce abusivo ...
24. Confusión ...
25. Quiebra del locatario ...
26. Acuerdo de voluntades (mutuo consentimiento) ...
3. Efectos de la conclusión ...
a) Deber de restituir la finca ...
b) Resolución de la sublocación ...
c) Compensación de ciertas mejoras y apropiación gratuita de otras ...
IX.— Cuestiones locativas y propuestas prácticas
1. Alquiler referido a explotación del locatario (art. 3º ley 23.091) ...
2. Alquileres divisibles o indivisibles (menos de un mes) ...
3. Canon cuotativo o pacto cuotativo (alquiler cuotativo) ...
4. Caución de pagarés ante falta de dinero para integrar el depósito
5. Cláusula de reintegro de la finca (con abandono) por el fiador ¿válida o no? ...
6. Cláusula de reintegro de la finca (ante falta de pago de alquileres y sin abandono) por el fiador ¿nula o no? ...
7. Cláusula de rescisión del contrato por el fiador ¿efectiva o no?
8. Cláusulas autorizando al locador a interrumpir los servicios a la finca ante incumplimientos del locatario ...
9. Convenio de desocupación ¿releva al fiador o no? ...
10. Depósito de la locación y caución de pagarés por más meses que años de contrato ¿atacable o no? ...
11. Mandatos al fiador locativo habilitándolo a rescindir, restituir el inmueble o incoar desalojo ...
12. Plazos mínimos legales, no puede modificarse el alquiler, salvo los escalonados ...
13. Prohibición legal de indexar o prohibición de reajustar ...
14. Prórrogas menores del plazo (1 a 12 meses) y resolución anticipada, de rescindir antes ¿corresponde indemnizar y preavisar?
15. Reformulación del contrato bajo los plazos mínimos ...
16. Renovación y prórroga. Sus diferencias ...
17. Resolución anticipada, 60 días y no 2 meses ...
18. Resolución anticipada ¿funciona adeudando alquileres o no? ...
19. Resolución anticipada, no puede ser limitada por pactos ...
20. Resolución: efecto retroactivo, rescisión efectos posteriores ...
21. Solidaridad o no de locatarios ...
22. Solidaridad o no de los locadores ...
23. Suscripción de pagarés por deudas de la locación ...
24. Vencimiento del plazo contractual sin iniciar inmediatamente el desalojo ¿releva al fiador o no? ...
25. Vencimiento del plazo contractual y aumento de alquileres ¿prosigue las cláusulas del vencido o no? ...
Capítulo II
LA LEY 23.091 DE LOCACIONES URBANAS
I.— Disposiciones generales
Art. 1.— Instrumentación ...
Sobre la instrumentación ...
Art. 2.— Plazos ...
Sobre los plazos ...
a) Vivienda con o sin muebles ...
b) Restantes destinos ...
c) Excepción especial al plazo mínimo en locaciones con destino comercial, profesional e industrial con muebles e instalaciones en su caso ...
d) Destino mixto, habitacional y lucrativo o viceversa no divisible ...
e) Destino mixto sin finalidad habitacional ...
f) Destino mixto y manifiestamente divisible ...
g) Finalidad determinada ...
h) Ausencia temporaria del locador ...
i) Otras causas en favor del locador (locación para fin determinado, art. 1508 CC) ...
j) Accesorias de otros contratos ...
k) Plazos violatorios del mínimo legal ...
l) Demás excepciones al mínimo legal previstos en los incs. a, b, c, d y e, del art. 2º (ley 23.091) ...
1. Sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales y para personal diplomático, consular y de organismos internacionales ...
2. Viviendas amobladas para turismo en zonas aptas para este destino ...
3. Ocupación de espacios para guardar animales, vehículos u otros objetos, garajes, guardacoches, bauleras
4. Locación de puestos en mercados o ferias ...
5. Locación al estado nacional o provincial, municipios o entes autárquicos ...
6. Locación de fondo comercial ...
7. Locación de ”tiempo compartido” ...
m) Los plazos mínimos locativos en renovaciones y prórrogas
Art. 3.— Ajustes ...
Sobre los ajustes ...
Art. 4.— Fianzas o depósitos en garantía ...
Sobre las fianzas o depósitos en garantía ...
Art. 5.— Intimación de pago ...
Sobre la intimación de pago ...
II.— De las locaciones destinadas a vivienda
Art. 6.— Períodos de pago ...
Sobre los períodos de pago ...
Art. 7.— Pagos anticipados ...
Sobre los pagos anticipados ...
a) Alquileres anticipados ...
b) Depósitos de garantía ...
c) Valor·”llave” ...
Art. 8.— Resolución anticipada ...
Sobre la resolución anticipada ...
Resolución anticipada y “alquileres diferenciados de temporada”
Art. 9.— Continuadores de locatario ...
Sobre los continuadores del locatario ...
III.— De la promoción de locaciones destinadas a vivienda
Art. 10.— Creación y características ...
Sobre las locaciones habitacionales promocionadas ...
Art. 11.— Beneficios impositivos ...
Art. 12.— Destino de las inversiones ...
Art. 13.— Beneficios ...
Art. 14.— Facultades de reducción o eximición ...
Art. 15.— Otros beneficios tributarios ...
Art. 16.— Requisitos para gozar de los beneficios establecidos en los artículos 13 y 15 ...
Art. 17.— Sanción por incumplimiento ...
Art. 18.— Transferencia de unidades ...
Art. 19.— Limitación ...
Art. 20.— Régimen impositivo ...
IV.— Disposiciones complementarias
Art. 21.— Viviendas deshabitadas ...
Sobre las viviendas deshabitadas ...
Art. 22.— Adhesión ...
Art. 23.— Subsidio ...
Art. 24.— Declaración a los efectos del artículo 7º de la ley 20.221 ...
Art. 25.— Modificación al artículo 4º de la ley 22.916 ...
Art. 26.— De la prioridad de los planes de vivienda ...
Art. 27.— Locación encubierta ...
Sobre la locación encubierta ...
Art. 28.— Reglamentación ...
Art. 29.— Vigencia ...
Sobre el orden público ...
Art. 29 bis ...
Art. 30 ...
Sobre la resolución anticipada ...
Capítulo III
VIGENCIA PARCIAL DE LA LEY 21.342/76 (LOCACIONES URBANAS)
Art. 6.— Garantía del Estado ...
Sobre la garantía del estado ...
Art. 47.— Convenios de desocupación ...
Sobre los convenios de desocupación ...
• Celebración posterior al contrato ...
• Ocupación de la finca ...
• Homologación ...
Homologación posterior al plazo ...
• Sublocatarios ...
• Ejecución ...
• Fiadores ...
Recuperación de la finca abandonado por el locatario ...
Art. 49.— Trámite ...
Sobre la recuperación de la finca abandonada por el inquilino ...
Capítulo IV
LA ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES EXTRA Y HABITACIONALES
1. Noción previa ...
a) Precio de la locación ...
b) Advertencia ...
c) Introducción ...
2. Cláusulas ineficaces y anulables ...
3. Estipulaciones para estabilizar alquileres ...
a) Contratos “nuevos” ...
1. Alquiler progresivo o escalonado ...
2. Terminología y denominaciones ...
3. Exigencia de precio “serio” ...
4. Exigencia de “determinibilidad” ...
5. No hay locación sin precio ...
6. Precio “cierto”, precio “determinable” ...
7. Fijación por terceros ...
8. Locación forzosa, precio impuesto ...
9. Precio mixto: el caso de impuestos, expensas y servicios
10. Pago periódico: no desnaturaliza el concepto de precio
11. Algunas razones de variabilidad inocente del precio ...
12. Sin acuerdo de precio no puede existir el “nuevo contrato”
13. Exigencia de la bilateralidad para la alteración del precio
14. Precio, locación de cosa y locación de servicios ...
15. Propósito de nivelación de diferencias y alquileres escalonados ...
16. Eficacia de las cláusulas de escalonamiento (usualmente progresivas) ...
17. Nulidad de las cláusulas de escalonamiento ...
18. Escalonamiento y libre contratación ...
19. Inexistencia de renuncia anticipada ...
20. La presunción de mala fe no puede ser punto de partida necesario ...
21. “Quien puede lo más puede lo menos; libertad inicial de precios” ...
22. La eficacia del escalonamiento no quitaba la procedencia del ajuste antes de la prohibición de reajustar ...
23. Resoluciones de alzada y validez de los ajustes de precio
24. Particularidades sobre cómo pagar el alquiler “precio de la locación” ...
25. Esencias del precio de la locación...
26. Periodos de modificación del precio y periodos de no pago
27. Prestaciones y pagos locativos complementarios de la locación ...
28. Prohibición de progresividad de los alquileres ...
29. Síntesis de las razones justificantes del escalonamiento
• norma permisiva ...
• inexistencia de normas prohibitivas ...
• monto de la locación ...
• facultad de fijación del precio ...
• principio del contrato ley de partes ...
• autonomía de la voluntad y revisión judicial del contrato ...
• posibilidad de anulación: el art. 1507 del CC ...
• Conclusiones sobre la validez y efectos de escalonar alquileres ...
b) Contratos “pesificados” ...
Capítulo V
EL IVA EN LOCACIONES CON DESTINO LUCRATIVO
1. Alcances ...
a) Locación habitacional ...
b) Locación no habitacional con alquiler igual o inferior a $1.500
c) Locación de “apart hoteles” (departamentos de hotelería) ...
2. Supuestos especiales ...
a) Alquileres en moneda extranjera ...
b) Alquileres escalonados (progresivos) ...
c) Locación mixta ...
d) Mejoras pactadas a cargo del locatario ...
1. Las mejoras y su valorización ...
2. Las mejoras en beneficio de la propiedad ...
e) Impuestos que gravan la finca a cargo del locatario ...
f) Tasas y servicios a cargo del locatario ...
g) Expensas de la PH a cargo del locatario ...
h) Multas contractuales ...
i) Imposibilidad de descontar del alquiler el monto mínimo exento
3. Casos prácticos ...
a) Facturas o recibos y libros contables ...
b) “Apart hoteles” ...
c) Alquiler mínimo gravado ...
d) Mejoras ...
e) Locador con varios locales y diferentes locatarios ...
f) Locador con varios locatarios y un solo inmueble o unidad funcional ...
g) Impuesto a las Ganancias ...
4. Política impositiva ...
Capítulo VI
LOS ALQUILERES INMOBILIARIOS Y LA VEDA A REAJUSTES
1. Antecedentes ...
2. Contratos afectados por la normativa emergencial ...
a) Locaciones urbanas y arrendamientos rurales ...
• Contratos vigentes antes de la ley 25.561 ...
• Contratos suscriptos a partir de la ley 25.561 ...
b) Leasing inmobiliario ...
• Contratos vigentes antes de la ley 25.561 ...
• Contratos suscriptos a partir de la ley 25.561 ...
c) Compraventa inmobiliaria e hipoteca por saldo de precio ...
• Contratos suscriptos antes de regir la ley 25.561 ...
1. Acreditación ...
2. Subsistencia de la calificación ...
3. Innecesariedad de acreditación por el deudor ...
4. Verificación por el acreedor ...
5. Aceptación o inaceptación del destino ...
6. Tasa de interés aplicable ...
7. Reajuste del capital y consecuente modificación de montos de pagos ...
8. Adecuación de instrumentos contractuales ...
9. Destino mixto de la finca ...
10. Eximición de reajustes en créditos hipotecarios ...
11. Exclusión a las obligaciones “extranjeras” de la pesificación ...
12. Cese transitorio del CER ...
• Contratos posteriores a la ley 25.561 ...
3. Imprevisión contractual. Acción directa por reajuste ...
a) Resarcimientos planteando imprevisión ...
b) La acción directa por reajuste en el decr. 214/02 ...
c) Encontronazo normativo entre el art. 1198 del CC y el decr. 214/02 ...
d) Las cláusulas estabilizadoras y la imprevisión ...
4. Prohibición de indexar y reajustar: una virtual desuetudo ...
a) Errado criterio en la política económica ...
b) Derogación de la veda indexatoria ...
5. Cláusulas contractuales para prevenir y preservar de perjuicios al acreedor por desindexación ...
a) Fundamentación ...
b) Desarrollo de cláusulas posibles ...
Capítulo VII
EL IMPUESTO DE SELLOS A LOCACIONES COMERCIALES EN CABA
1. Introducción ...
2. Dudas ...
3. Alícuota ...
4. Mejoras obligatorias ...
5. Exclusión del IVA en el cómputo ...
6. Impuestos y tasas ...
7. Expensas de la PH ...
8. Prórrogas ...
a) Expresa con aceptación ...
b) Tácita ...
c) Opción a prorrogar ...
9. Prórrogas sucesivas ...
10. Plazo supeditado a cumplir objeto determinado (art. 1508 CC) ...
11. Reflexión final ...
Capítulo VIII
EL COMODATO INMOBILIARIO
1. Noción ...
2. Caracteres ...
a) Real ...
b) Gratuito ...
c) Incesible ...
d) Informal ...
e) Bilateral ...
3. Clases según los plazos ...
a) Precario ...
b) A plazo determinado ...
c) De finalidad determinada ...
4. Elementos ...
a) Capacidad ...
b) Objeto ...
5. Derechos y obligaciones de las partes ...
a) Comodatario ...
1. Derecho a usar el inmueble ...
2. Obligación de conservación ...
3. Caso fortuito o fuerza mayor ...
4. Derecho de retención ...
5. Derecho de repetición ...
6. Obligación de restituir ...
b) Comodante: ...
1. Uso de la finca por el comodatario ...
2. Responsabilidad por vicios ocultos ...
3. Pago de gastos extraordinarios ...
6. Garantías accesorias ...
7. Convenio de desocupación ...
8. Conclusión del comodato ...
9. La exención de sellado o timbrado ...
10. Selección de algunos arts. del CC sobre comodato ...
Capítulo IX
LOS PROCESOS DE DESALOJO
I.— El desalojo en sus aspectos generales
1. Aclaración previa ...
2. Introducción ...
3. Precisión terminológica ...
4. ¿Pretensa real o personal? ...
5. Ventajas de la acción de desalojo basada en el art. 680 y ss. CPCCN ...
6. Jurisdicción y competencia ...
a) Noción previa ...
• Jurisdicción ...
• Competencia ...
b) Competencia en razón de la materia ...
c) Competencia federal ...
d) Competencia en relación al territorio ...
e) Fuero de atracción ...
1. Proceso sucesorio ...
2. Proceso concursal y de quiebra ...
3. Interpretaciones jurisprudenciales contradictorias ...
4. Justicia nacional en lo civil ...
5. Justicia nacional en lo comercial ...
f) Prórroga de la competencia territorial ...
Caso práctico de prórroga de competencia territorial ...
g) Tipo de proceso en el CPCCN: ¿ordinario o sumarísimo? ...
1. Doctrina que se inclina por el proced. ordinario ...
2. El espíritu de la reforma lleva al proceso sumarísimo de desalojo ...
h) Posibilidad de pactar respecto al tipo de proceso ...
7. El tipo de proced. en los códigos provinciales ...
8. Constitucionalidad ...
9. Objeto ...
10. Sujetos ...
a) Legitimación activa ...
Propietario ...
Condómino ...
Comunero ...
Comunidad hereditaria ...
Herederos ...
Acreedor hipotecario ...
Usufructuario ...
Usuario ...
Superficiario forestal ...
Sujetos ...
a) Propietario o superficiante ...
b) Superficiario ...
Locador ...
Locatarios en su calidad de sublocadores ...
Comodante ...
Consorcio de propietarios en PH ...
Dador en leasing ...
b) Legitimación pasiva ...
Locatarios ...
Sublocatarios ...
Comodatarios ...
Tenedores precarios ...
Intrusos ...
Tomador en leasing ...
Subinquilinos y terceros ocupantes ...
11. Demanda ...
a) Requisitos formales ...
b) Agregación y ofrecimiento de la prueba ...
c) Modificación de la demanda ...
d) Rechazo de oficio (“in limine litis”) de la demanda ...
e) Causales de desalojo ...
1. Causales resultantes de las normas generales de los contratos ...
2. Causales resultantes de normas especiales sobre capacidad ...
3. Causales legales específicas: ...
4. Causales emergentes del art. 680 ter del CPCCN ...
f) Traslado de la demanda ...
Reconocimiento judicial previo ...
Notificación de la demanda ...
1. Domicilio especial constituido en el contrato ...
2. Demandado con o sin domicilio real en la competencia territorial del juzgado ...
3. Finca habitada ...
Medios para notificar la demanda: cédula diligenciada por oficina de mandamientos y notificaciones o por acta notarial
Notificación bajo responsabilidad de la parte actora ...
Localización de la finca ...
1. Ausencia de “chapa” indicadora ...
2. Casa de departamentos ...
Deberes del notificador ...
1. Identificación de los presentes en el acto de la notificación ...
2. Notificación a subinquilinos y ocupantes ...
3. Prevención ...
4. Información ...
Facultades del notificador ...
Responsabilidad del notificador ...
Vistas, traslados y días de nota ...
h) Contestación de la demanda ...
Requisitos ...
Excepciones. ...
Proceso ordinario ...
Proceso sumarísimo ...
Falta de legitimación ...
Falta de personería ...
Litispendencia ...
Defecto legal ...
Incompetencia ...
12. Reconvención ...
13. Prueba ...
14. Declaración de puro derecho ...
Trámite sumarísimo ...
Trámite ordinario ...
15. Apertura a prueba ...
Caducidad de instancia ...
Cómputo del término en la caducidad ...
16. Sentencia ...
a) Llamamiento de autos para sentencia ...
Requisitos ...
Formas ...
Plazo para sentenciar ...
b) Alcance ...
c) Costas ...
d) Fiador ...
e) Plazos para el lanzamiento ...
17. Recursos ...
a) Aclaratoria (o de aclaración) ...
Concepto ...
Articulación ...
Irrecurribilidad ...
Interposición en segunda instancia ...
b) Apelación ...
Concepto ...
Formas de interposición y efectos ...
II.— Procedimiento especial de desalojo abreviado
(arts. 680 ter y 684 bis del CPCCN)
1. Antecedentes ...
2. Naturaleza jurídica ...
3. Requisitos ...
4. Tramitación ...
a) En el proceso ...
b) Por vía incidental ...
5. Reconocimiento de la finca ...
a) Art. 680 ter, reconocimiento judicial imperativo ...
b) Innecesariedad del reconocimiento judicial previo ante las causales “falta de pago” o “vencimiento del plazo” ...
c) Improcedencia del reconocimiento de oficio (falta de pago) ..
d) Diferencias entre las medidas cautelares y el procedimiento especial de desalojo ...
e) Requisitos del reconocimiento judicial previo ...
f) Desocupación inmediata de la finca (art. 684 bis CPCCN) ...
g) Multa ...
h) Libertad del juez para fijar el procedimiento por propio imperio o a petición del actor ...
6. Desalojo inmediato como medida cautelar ...
a) Inexistencia de norma específica pre reforma del CPCCN ...
b) Analogía y diferencias entre los arts. 680 bis del CPCCN y 676 bis del CPCCBA ...
c) Ingeniosa solución jurisdiccional ...
d) Caución juratoria o real ...
Naturaleza cautelar ...
Recursos contra la aplicación del art. 684 bis CPCCN ...
7. Propuestas de reformas en códigos provinciales ...
8. Consultor Técnico ...
a) Concepto ...
b) Propuesta y designación ...
c) Requisitos formales ...
d) Requisitos esenciales ...
e) Actos periciales ...
f) Actuaciones ante el perito oficial ...
g) Actividad en audiencias ...
h) Informe ...
i) Reemplazo ...
j) Desistimiento o caducidad de la prueba pericial ...
k) Litisconsorcio activo o pasivo ...
l) Honorarios ...
m) Gastos ...
n) Integración de honorarios a las costas del proceso ...
ñ) Convenio de honorarios ...
o) Pacto de cuotalitis ...
p) Convenio de honorarios y pacto de cuota litis ...
9. Proceso especial de desalojo abreviado en códigos provinciales ...
a) Chaco ...
1. Introducción ...
Norma ...
2. Causales específicas del art. 657 bis (CPCC Chaco) ...
• Intrusión. ...
• Falta de pago. ...
• Vencimiento del contrato. ...
3. Aplicación fáctica ...
• Desocupación inmediata de la finca ...
• Multa ...
• Procedimiento ...
4. Conclusión ...
b) Mendoza ...
1. Introducción ...
Norma ...
2. Causales específicas del art. 399 quater (CPCC Mendoza) ...
• Falta de pago ...
• Vencimiento del contrato ...
3. Aplicación fáctica ...
• Desocupación inmediata de la finca ...
• Multa ...
• Procedimiento ...
4. Diferencias entre las cautelares y el desalojo del art. 399
quater (CPCC Mendoza) ...
• Respecto a su objeto ...
• Respecto a sus caracteres ...
1. Provisoriedad ...
2. Mutabilidad ...
3. Accesoriedad ...
4. Dictado inaudita parte ...
• Respecto a sus requisitos ...
1. Verosimilitud del derecho ...
2. Peligro en la demora ...
3. Contracautela ...
• Respecto a su evaluación por el órgano jurisdiccional
...
• Conclusión ...
c) Misiones ...
1. Introducción ...
Norma ...
2. Causales específicas del art. 680 quater (CPCC Misiones) ...
• Falta de pago ...
• Vencimiento del contrato ...
• Abandono ...
3. Aplicación fáctica ...
• Desocupación inmediata de la finca ...
• Multa ...
• Práctica ...
4. Conclusión ...
d) Tucumán ...
1. Introducción ...
Norma ...
2. Causales específicas del art. 423 bis (CPCC Tucumán) ...
• Tenencia precaria e intrusión ...
Requisitos ...
• Falta de pago ...
• Vencimiento del contrato ...
3. Aplicación fáctica ...
e) Proceso de desalojo en prov. de Buenos Aires ...
Desalojo y proceso sumario ...
Legitimación ...
Recusación incausada ...
Competencia ...
Notificación a subinquilinos y ocupantes ...
Términos de comparencia y contestación ...
Contestación ...
Reconvención ...
Excepciones previas ...
Declaración “de puro derecho” ...
Prueba ...
a) Absolución de posiciones ...
b) Testigos ...
c) Pericial ...
Ampliación del término para ofrecer prueba ...
Notificación de la providencia que ordena la recepción de la prueba ...
“Consultor Técnico” ...
Plazo extraordinario de prueba ...
Clausura del período de prueba ...
Alegatos ...
Llamado de “autos para sentencia” ...
Condena de futuro ...
Caducidad de instancia ...
Cómputo del término en la caducidad ...
Vistas, traslados y días de nota ...
III.— Desalojo en el comodato
1. Sujetos del proceso ...
a) Legitimado activo ...
b) Legitimado pasivo ...
2. Normas aplicables. Posibilidad de extender al comodato el desalojo abreviado (art. 684 bis CPCCN) ...
a) Comodatario que invoca calidad de inquilino ...
b) Comodatario que invoca relación laboral ...
c) Concubinato ...
3. Convenio de desocupación comodativa (comodaticia) ...
a) Posición negativa ...
b) Posición afirmativa ...
c) ¿Es eficaz el convenio de desocupación comodativo, aún vulnerando el art. 47 ley 21.342? ...
IV.— Desalojo en el leasing
1. Procedimiento ...
a) Generalidades ...
b) Competencia ...
En relación a la materia ...
En relación al territorio ...
c) Normativa especial (sumarísimo, sumario u ordinario) ...
d) Desalojo ante el impago de los cánones (falta de pago) ...
e) Partes del “proceso ejecutivo de desalojo” ...
1. Legitimado activo ...
2. Legitimado pasivo ...
f) Formalidades para desalojar ...
g) Mora: como presupuesto básico del proceso de desalojo ...
h) Otras causales universales de desalojo ...
i) Normas procesales ...
j) Consultor Técnico ...
2. La demanda anticipada de desalojo en el leasing ...
a) Introducción ...
b) Concepto y terminología ...
c) Condiciones de admisibilidad ...
d) Importancia y fin buscado ...
e) La pretensa anticipada en pruebas y cautelas ...
f) Procedencia del anticipo en cualquier proceso judicial ...
g) Conclusión: demanda anticipada universal ...
h) Daños y perjuicios ...
3. El convenio de desocupación en el leasing ...
a) Posición negativa ...
b) Posición afirmativa ...
c) Eficacia del convenio de desocupación, sin los requisitos del art. 47 ley 21.342 ...
4. La mediación previa en el leasing ...
V.— Desalojo en la intrusión
1. Desalojo inmediato de intrusos en jurisdicción nacional (art. 680 bis CPCCN) ...
Requisitos para su procedencia ...
2. Desalojo inmediato de intrusos y tenedores precarios en la prov. de Bs. As. ...
VI.— El desalojo en la usurpación
1. El delito de usurpación (ley 24.454) ...
a) Usurpación. Concepto ...
b) Desalojo de usurpadores (art. 238 bis Cód. Procesal Penal de la Nación) ...
2. Proced. especial de desalojo ante el fuero penal ...
a) Requisitos ...
b) Caución ...
c) Operatividad ...
d) Trámite judicial ...
e) Alerta ...
f) Diferencias entre intrusión y usurpación ...
g) Solución legislativa amplia ...
VII.— La usurpación y el leasing inmobiliario
a) Introducción ...
b) Usurpación en el leasing inmobiliario ...
c) Tomador y dador como sujetos pasivos del delito ...
d) Supuestos que alcanzan al tomador y al dador como damnificados
• Bien jurídico protegido ...
• Despojo ...
• Medios comisivos ...
e) Legitimación activa ...
f) Procedimiento especial de desalojo en el ámbito penal (art. 238 bis. CPPN) de finca en leasing ...
• Requisitos ...
• Caución ...
• Operatividad ...
• Solución ...
VIII.— Demanda anticipada de desalojo (condena de futuro)
1. Concepto y terminología ...
2. Modificación sustantiva ...
3. Privación ilegal de defensas ...
4. Restricción al derecho de retención ...
5. Traba a la acción por imprevisión ...
6. Deber de cumplir ante el derecho de exigir ...
7. Exigibilidad de las obligaciones a plazo: Momento ...
8. Garantías de juez natural y ley anterior ...
9. Condiciones de admisibilidad ...
10. Trascendencia y objetivos ...
11. El accionar anticipado en las pruebas y cautelas ...
12. La demanda anticipada y condena de futuro para el comodato y el leasing ...
IX.— Convenio de desocupación locativo
1. Concepto ...
2. Requisitos ...
Ocupación de la finca por el locatario al tiempo de la firma del convenio ...
Existencia de sublocaciones ...
Citación judicial del inquilino ...
3. Homologación ...
Noción ...
Trámite homologatorio ...
Cobro de alquileres vencido el plazo de desocupación ...
Legitimación ...
Citación del locatario ...
Defensas que pueden oponer los locatarios y sus limitaciones por los locadores ...
a-) Desconocimiento de firma ...
b-) Firma certificada ...
c-) Invocación de contemporaneidad del convenio con el contrato locativo ...
d-) Tacha de nulidad del convenio ...
e-) Citación de sublocatarios ...
Situaciones que involucran al derecho de familia ...
Capítulo X
ESCRITOS JUDICIALES
I — Desalojo en la locación
A) DEMANDAS Y CONTESTACIONES ...
1. Demanda locador desalojo por falta de pago ...
2. Contestan demanda locatarios en desalojo por falta de pago y oponen excepciones ...
3. Impugna actor (locador) como falsa documentación en traslado, ofrece la finca por desalojar a embargo (caución) y pide su entrega (art. 684 bis CPCCN) ...
4. Pide actor (locador) entrega del inmueble, ofrece caución y se opone a depósito de alquileres (art. 684 bis CPCCN) ...
5. Pide actor (locador) entrega del inmueble (art. 684 bis CPCCN) ante demanda incontestada y presentación de ocupante (supuesto sublocatario) ...
6. Pliego de posiciones para demandado en desalojo por impagar alquileres u otras cargas (art. 410 CPCCN) ...
7. Pide locador mandamiento para verificar mejoras ...
8. Demanda locador desalojo por vencimiento de contrato ...
9. Contesta locador traslado a excepciones por falta de legitimación activa y defecto legal mas pide sanciones ante malicia y temeridad procesal ...
10. Pliego de posiciones para demandado en desalojo por contrato locativo fenecido ...
11. Pide actor (locador) lanzamiento habilitando días y horas inhábiles mas facultad de denunciar domicilio ...
12. Acta de audiencia conciliatoria acordando plazo, desocupación y honorarios más luego homologada por el juez ...
13. Acredita actor (locador) cumplimiento de caución y pide lanzamiento con facultades especiales ...
14. Demanda locador por cumplimiento de contrato ...
15. Medida cautelar pide locatario para liberar su acceso a finca locada situada en barrio privado ...
16. Demanda locador por condena de futuro (demanda anticipada, art. 688 CPCCN) ...
17. Demanda anticipada de desalojo (art. 688 CPCCN), locador contesta traslado al allanamiento y pide constatación del inmueble ..
18. Convenio de desocupación con plazo vencido, locador pide homologación ...
19. Demanda locador homologación convenio de desocupación con firmas certificadas (art. 47 ley 21.342) ...
20. Convenio de desocupación sin firmas certificadas, locador demanda homologación (art. 47 ley 21.342) ...
21. Contesta traslado locador en homologación, pide entrega del inmueble y sanciones ...
22. Pide locador ampliación del auto de lanzamiento, oficios y facultades especiales en homologación ...
23. Demanda locador por ejecución de alquileres ...
24. Oponen locatarios excepción por litispendencia en ejecución de alquileres ...
25. Opone locatario excepción por pago parcial en ejecución de alquileres ...
26. Demanda locatario consignando alquileres ...
27. Amplían locatarios demanda pro consignación de alquileres ...
28. Contesta locador demanda por consignación de alquileres ...
29. Demanda locatario consignando llaves (simbólica) de inmueble locado ...
30. Contesta locador demanda por consignación de llaves ...
31. Demanda supuesto locatario su reconocimiento en esa calidad ..
32. Contesta accionado (denunciado como locador) demanda por reconocimiento como locatario ...
33. Demanda locador cobro de pesos por indemnización ante ocupación extemporánea ...
34. Contesta accionado demanda pro cobro de pesos por indemnización ante ocupación extemporánea ...
35. Demanda ordinaria incoa locador por cumplimiento de cláusulas penales ...
36. Contesta locatario demanda ordinaria por cumplimiento de cláusulas penales ...
37. Demanda locador desalojo por cesión indebida de locación ...
38. Contesta cedente demanda pro desalojo por cesión indebida ...
39. Demanda locador desalojo por sublocación prohibida ...
40. Contesta locatario demanda pro desalojo por sublocación prohibida
41. Demanda locador desalojo por uso abusivo ...
42. Contesta locatario demanda pro desalojo por uso abusivo ...
43. Demanda locador pro recuperación de inmueble abandonado por locatario ...
44. Contesta locador demanda pro desalojo por abandono de locación ...
45. Medida de no innovar para impedir destrucción del inmueble pide locador en desalojo por cualesquiera causales ...
46. Habilitación de feria en desalojo por cualesquiera causales ...
47. Apelación de honorarios en desalojo por cualesquiera causales
48. Contesta traslado a interposición de recurso extraordinario alegando sentencia inconstitucional ...
49. Pide oficio a la Subsecretaría de Gestión Social (GCBA) ...
50. Administrador (P.H.) pide verificar judicialmente actividades contrarias al reglamento por locatarios para incoar litigio ...
51. Locador formula descargo a denuncia sobre dar hotelería sin habilitación GCBA, alegando locación temporaria ...
B) CONCILIACIONES ...
52. Se presenta demandada en desalojo y junto al actor hacen saber acuerdo conciliatorio cual piden homologar, consintiendo los letrados ...
C) NOTIFICACIONES, OFICIOS Y MANDAMIENTOS ...
53. Acta notarial notificando demanda pro desalojo de locatario ...
54. Mandamiento para verificar estado de mejoras más conservación del inmueble a desalojar, habilitando días y horas inhábiles ...
55. Mandamiento pro lanzamiento, habilitando día y hora inhábil, a cumplir por guardia ...
56. Oficio a la Policía Federal ...
57. Oficio a la Secretaría de Minoridad y Familia (CABA) ...
58. Oficio de lanzamiento (ley 22.172) ...
59. Oficio a la Subsecretaría de Gestión de Acción Social (GCBA) ...
60. Oficio al Registro de la Propiedad Inmueble para trabar embargo sobre inmueble dado en caución ...
61. Oficio al servicio médico del Poder Judicial ...
D) AUTOS JUDICIALES ...
62. Auto dando traslado de demanda en desalojo por falta de pago (art.684 bis CPCCN) imponiendo trámite sumarísimo e innecesaria la constatación previa ...
63. Auto homologando acuerdo conciliador y convenio de desocupación ...
64. Auto ordenando lanzamiento en desalojo por falta de pago (art. 684 bis CPCCN –sumarísimo–) ...
65. Auto ordenando lanzamiento en desalojo por vencimiento de contrato ...
II — Desalojo en el comodato
A) DEMANDAS Y CONTESTACIONES ...
66. Demanda comodante desalojo por cesación de comodato precario
67. Demanda comodante desalojo por vencimiento de plazo del comodato ...
68. Comodante contesta traslados sobre documentación y opone falta de legitimación pasiva ...
69. Pide comodante entrega anticipada del inmueble comodatado (art. 684 bis. CPCCN <desalojo abreviado por analogía>) ...
70. Pliego de posiciones para comodatario en desalojo por fenecer el plazo ...
71. Recurre por reposición comodante a reconocimiento previo del inmueble, en desalojo ante plazo vencido ...
72. Demanda comodatario consignando llaves (simbólica) de finca ..
73. Demanda supuesto comodatario por su reconocimiento en esa calidad ...
74. Contesta comodante demanda por reconocimiento como comodatario ...
75. Demanda comodante desalojo de subcomodato prohibido ...
76. Contesta comodatario demanda pro desalojo por subcomodato prohibido ...
77. Demanda comodante pro desalojo por uso abusivo ...
78. Contesta comodatario demanda pro desalojo por uso abusivo ...
79. Demanda comodante pro recuperación de inmueble abandonado
80. Contesta comodatario demanda pro desalojo por abandono de finca ...
81. Pide comodante declaración “de puro derecho” y subsidiariamente se fije audiencia (art. 359 CPCCN) ...
82. Pide comodante facultad de denunciar domicilio porque sustrajeron “chapa” con numeración ...
83. Pide comodante sentencia en desalojo de comodatario ...
B) NOTIFICACIONES, OFICIOS Y MANDAMIENTOS ...
84. Acta notarial notificando demanda pro desalojo de comodatario
85. Pide oficio a la Subsecretaría de Gestión Social (GCBA) ...
86. Mandamiento pro lanzamiento, habilitando día y hora inhábil, a cumplir por guardia ...
87. Oficio a la Policía Federal ...
88. Oficio a la Secretaría de Minoridad y Familia (CABA) ...
89. Oficio a la Subsecretaría de Gestión de Acción Social (GCBA) ...
90. Oficio al servicio médico del Poder Judicial ...
91. Oficio al Registro de la Propiedad Inmueble para trabar embargo sobre inmueble dado en caución ...
C) AUTOS JUDICIALES ...
92. Auto ordenando lanzamiento (extraña jurisdicción) en desalojo por comodato fenecido aplicando analógicamente art. 684 bis CPCCN
93. Auto de lanzamiento (aplica por analogía 684 bis CPCCN) previa caución trabando embargo sin monto sobre la finca (Capital Federal) comodatada a desalojar ...
94. Auto que acoge demanda para desalojar comodato y por art. 319 fija trámite sumarísimo (art. 498 CPCCN) ...
III — Desalojo en la intrusión
A) DEMANDAS Y CONTESTACIONES ...
95. Demanda propietario desalojo por intrusión ...
96. Mandamiento pro constatar estado de ocupación del inmueble a desalojar ...
97. Acta notarial notificando demanda pro desalojo de intrusos ...
98. Contesta traslado propietario, pide entrega del inmueble intrusado e incoa incidente de temeridad procesal ...
99. Acredita actor que cumplió caución y pide lanzamiento de intrusos ...
B) NOTIFICACIONES, OFICIOS Y MANDAMIENTOS ...
100. Mandamiento pro lanzamiento de intrusos, habilitando día y hora inhábil, a cumplir por el cuerpo de guardia ...
101. Oficio a la Policía Federal ...
102. Oficio a la Secretaría de Minoridad y Familia ...
103. Oficio a la Subsecretaría de Gestión de Acción Social (GCBA)
104. Oficio al Registro de la Propiedad Inmueble para trabar embargo sobre inmueble dado en caución ...
105. Oficio al servicio médico del Poder Judicial ...
106. Pide declaración “de puro derecho” y subsidiariamente se fije audiencia (art. 359 CPCCN) ...
107. Pide facultad de denunciar domicilio porque retiraron “chapa” con numeración ...
108. Pide lanzamiento habilitando días y horas inhábiles mas facultad de denunciar domicilio ...
109. Pide mandamiento pro verificación de mejoras ...
110. Pide oficio a la Subsecretaría de Gestión Social (GCBA) ...
111. Pide sentencia en desalojo por intrusión ...
112. Pliego de posiciones para demandado en desalojo por intrusión ...
113. Demanda propietario desalojo por intrusión (prov. Bs. As.) ...
IV — Desalojo en el leasing
A) INTIMACIONES DE PAGO PREVIAS A DEMANDAR POR DESALOJO ...
114. Dador inmobiliario intima a pagar cánones al tomador moroso que sólo abonó entre uno y menos de tres cuartos del monto total (art. 20 inc. “b”, ley 25.248) ...
115. Dador inmobiliario intima a pagar cánones al tomador moroso que abonó tres cuartos o más del monto total de los cánones (art. 20 inc. “c”, ley 25.248) ...
116. Tomador inmobiliario “intimado de pago” notifica la fecha cuando cancelará su obligación ...
117. Tomador inmobiliario intima al dador a recibir cánones bajo apercibimiento de consignación ...
B) DEMANDAS PRO DESALOJO ANTE IMPAGO DE CÁNONES ...
118. Demanda pro desalojo al tomador moroso que pagó cánones por monto menor a un cuarto del total (art. 20 inc. “a”, ley 25.248) ..
119. Contesta demanda pro desalojo tomador moroso que pagó cánones por monto menor a un cuarto del total (art. 20 inc. “a”, ley 25.248), oponiendo excepción de defecto legal ...
120. Demanda pro desalojo al tomador moroso que pagó cánones entre uno y menos de tres cuartos del monto total (art. 20 inc. “b”, ley 25.248) ...
121. Contesta demanda pro desalojo tomador moroso que pagó cánones entre uno y menos de tres cuartos del monto total (art. 20 inc. “b”, ley 25.248) ...
122. Demanda pro desalojo al tomador moroso que pagó cánones entre tres cuartos o más del monto total (art. 20 inc. “c”, ley 25.248)
123. Contesta demanda pro desalojo tomador moroso que pagó cánones entre tres cuartos o más del monto total (art. 20 inc. “c”, ley 25.248) ...
Capítulo XI
MODELOS DE CONTRATOS
A) ALQUILERES, CÁNONES Y RESGUARDOS ...
124. Alquiler ($/US$) estacional diferenciado (dentro y fuera de temporada) ...
125. Alquiler (US$/€/$) escalonado alternativo fijado por inmobiliarias (opción para locatario) ...
126. Alquiler (US$/€/$) escalonado alternativo fijado por tercero y considerando o no, las mejoras introducidas (opción para locatario)
127. Alquiler comercial (US$/€/$) alternativo, escalonado o progresivo, a fijar por inmobiliarias (opción al locatario) ...
128. Alquiler comercial en dólares (US$) o alternativamente fijado por inmobiliarias (opción para locatario) ...
129. Alquiler comercial en euros (€) o alternativamente fijado por inmobiliarias (opción para locatario) ...
130. Alquiler comercial escalonado anual simple en dólares (US$)
131. Alquiler comercial escalonado anual simple en euros (€) ...
132. Alquiler comercial escalonado anual simple en pesos ($) ...
133. Alquiler comercial escalonado semestral ...
134. Alquiler comercial global o total dividido en cuotas ascendentes (escalonado o progresivo) ...
135. Alquiler comercial global o total dividido en cuotas con escalonamiento semestral ($) ...
136. Alquiler comercial global o total dividido en cuotas con escalonamiento anual ($) ...
137. Alquiler comercial global o total escalonado anual en dólares (US$), más cargas locativas, impuestos y sellado ...
138. Alquiler comercial integrado por suma fija y porcentaje de ventas
139. Alquiler comercial para farmacia o actividad afín en “canon cuotativo” referido al algodón medicinal (incremento limitado) ...
140. Alquiler comercial para gastronomía en “canon cuotativo” referido al kg de harina ...
141. Alquiler comercial reajustable en suspenso, bi-índice y acumulativo (opción del locador al cobrar) ...
142. Alquiler con reajustes o actualización en suspenso ...
143. Alquiler en dólares (US$) con resguardo para locador ante baja de la cotización ...
144. Alquiler en dólares (US$) con resguardo para locatario ante alza de cotización ...
145. Alquiler en dólares (US$) o alternativamente fijado por inmobiliarias (opción para locatario) ...
146. Alquiler en euros (€) a depositarse en banco local o extranjero, a elección del locador ...
147. Alquiler en euros (€) con resguardo para locador ante baja de la cotización ...
148. Alquiler en euros (€) con resguardo para locatario ante alza de cotización ...
149. Alquiler en euros (€) o alternativamente fijado por inmobiliarias (opción para locatario) ...
150. Alquiler fijo en dólares (US$) ...
151. Alquiler fijo en euros (€) ...
152. Alquiler fijo en pesos ($) ...
153. Alquiler imputado parcialmente al precio ante optación de compra
154. Alquiler imputado totalmente al precio ante optación de compra
155. Alquiler integrado por impuestos, tasas y tributos ...
156. Alquiler integrado por impuestos, tasas, tributos y expensas (P.H.)
157. Alquiler integrado por impuestos, tasas, tributos y expensas (P.H.) incluyendo extraordinarias ...
158. Alquiler reajustable semestralmente a valores de plaza que fijarán las partes o en defecto inmobiliarias ($) ...
159. Alquiler reajustable, excluyendo depósito dinerario dado por tercero ...
160. Alquiler residencial escalonado anual simple en dólares (US$)
161. Alquiler residencial escalonado anual simple en euros (€) ...
162. Alquiler residencial escalonado anual simple en pesos ($) ...
163. Alquiler variado y alternativo en dólares o pesos (US$/$) reajustados a elección del locatario ...
164. Alquiler, multas y seguro, exclusivamente reajustables acumulativamente ...
165. Alquileres a pagar depositando en banco con “cláusula penal” por demora ...
166. Alquileres a pagar en inmobiliaria y al corredor ...
167. Alquileres comerciales parciales pagados por adelantado ...
168. Alquileres comerciales totales pagados por adelantado y con bonificación ...
169. Alquileres comerciales totales pagados por adelantado ...
170. Alquileres de los primeros meses se compensarán con mejoras a ejecutar por el locatario ...
171. Alquileres eximidos por “plazo de gracia”, incluyendo las otras cargas locativas ...
172. Alquileres por devengarse a compensar con futuras mejoras ...
173. Alquileres por devengarse imputados al precio ante optación de compra ...
174. Alquileres puros eximidos por “plazo de gracia”, excluyendo las demás cargas locativas ...
175. Alquileres reajustables en suspenso previendo se derogue prohibición legal: breve noción ...
176. Alquileres residenciales de un bimestre pagados por adelantado
177. Arrendamiento rural en “canon cuotativo” ...
178. Cánones “cuotativos” en leasing inmobiliario ...
179. Resguardo para locador por eventuales restricciones a pagar alquileres en moneda extranjera ...
B) CESIÓN DE DERECHOS LOCATIVOS ...
180. Contrato pro cesión de derechos sobre locación inmobiliaria por locatario a tercero ...
181. Cesión del contrato por locatario con su afianzamiento transitorio
182. Colocador impugna tasación sobre alquileres del locatario (P.H.) por el nuevo período anual, porque excluyeron entrepiso que demolió éste y notifica su tasación incluyéndolo mas desecha otras responsabilidades ...
183. Notificación al locatario cedido ...
C) COMODATO INMOBILIARIO ...
184. Contrato de comodato inmobiliario para destino comercial en P.H.
185. Contrato de comodato inmobiliario para destino residencial en P.H. ...
186. Contrato de comodato inmobiliario simple ...
187. Convenio pro resolución anticipada de contrato locativo, sin indemnización ...
188. Acta por restitución de comodato inmobiliario e intimación ante daños ...
189. Aseguramiento de la finca por el comodatario ...
190. Comodato inmobiliario precario (sin determinar plazo) ...
191. Depósito de suma dineraria en garantía para responder por obligaciones del comodatario ...
192. Desalojo abreviado del comodatario (jurisdicción nacional) ...
193. Desalojo por demanda anticipada o condena de futuro ...
194. Expensas, tasas e impuestos asumidos por el comodatario
195. Fiador del comodatario ...
196. Garantización contra eventuales deudas o daños a la finca librando pagarés el comodatario ...
197. Garantización contra eventuales deudas o daños endosando pagarés de terceros el comodatario ...
198. Inspecciones periódicas de la finca por el comodante ...
199. Inventario autónomo avaluado de instalaciones, muebles (moblaje) y accesorios anexos al comodato ...
200. Liberación de responsabilidades del comodante por daños, asumiendo el comodatario el “caso fortuito” y “fuerza mayor” ...
201. Mejoras voluntarias eventuales del comodatario serán para el comodante ...
202. Mejoras voluntarias del comodatario, de autorizarse beneficiarán al comodante ...
203. Penalización por incumplir cargas del comodato e intereses por pagos en subsidio del comodante ...
204. Recibo de pago por averías (deterioros) en finca comodatada
205. Recibo por restitución de algún elemento correspondiente a la finca comodatada ...
206. Recibo por restitución de finca comodatada ...
207. Restitución de la finca antes del plazo ante necesidad por hechos imprevistos (art. 2284 Cód. Civil) acaecidos al comodante
208. Servicio de vigilancia o seguridad privada asumido por el comodatario aunque podrá rescindirlo ...
D) FIANZA EN LA LOCACIÓN Y COMODATO ...
209. Afectación de finca (propiedad inmueble) en garantía ...
210. Consentimiento del locador a sustituir el fiador locativo (en el mismo instrumento anterior) ...
211. Exclusión convencional de algunos bienes del fiador ante «ejecución» ...
212. Graduación a responsabilidad del fiador ...
213. Intimación al fiador a responder por alquileres impagos ...
214. Notificación al fiador ante alquileres impagos ...
215. Notificación al fiador ante inentrega de la finca ...
216. Recibo dinerario provisorio de alquiler mensual cancelado por el fiador y reservando repetir ...
217. Verificación periódica al patrimonio del fiador (pedido cotidiano de informes) ...
218. Signatura de documentos por fiador precaviendo agregados o inserciones fraudulentas ...
E) FONDO DE COMERCIO ...
219. Contrato de locación del fondo comercial ...
F) CORRETAJE INMOBILIARIO DE LOCACIONES ...
220. Autorización a corredor (inmobiliaria) para ofrecer finca en locación con exclusividad ...
221. Autorización simple para ofrecer locación inmobiliaria en exclusividad ...
222. Carta autorización a corredor (inmobiliaria) para ofrecer finca en locación comercial ...
223. Carta de pago por gastos o servicios (inventario; tasación) del corredor (inmobiliaria) ...
224. Corredor (inmobiliaria) acusa recepción del contrato en gestión y otros instrumentos ...
225. Corredor (inmobiliaria) asume el traslado de las cosas abandonadas por inquilino a desalojar ...
226. Corredor (inmobiliaria) asume mandato para clasificar o avaluar (inventariar o tasar) ...
227. Corredor (inmobiliaria) avalúa en forma general con descripción pormenorizada de la residencia ...
228. Corredor (inmobiliaria) notifica caducidad de «reserva» ante incomparecencia a suscribir contrato ...
229. Corredor (inmobiliaria) notifica oferta al prolocador ...
230. Corredor reclama a propietario por perturbaciones al ofrecimiento en locación ...
231. Corredor reclama su comisión por locación ...
232. Locador expresa conformidad a prolocatario que ofertó alquiler menor ...
233. Mandante autoriza a inmobiliaria para contratar limpieza del inmueble que ofrecerá ...
234. Mandante autoriza que cualesquiera reservas incumplidas queden para el corredor (inmobiliaria) ...
235. Mandante autoriza que determinada reserva incumplida quede para el corredor (inmobiliaria) ...
236. Mandantes rescinden autorización y corredor otorga carta de pago por gastos ...
237. Mandato a corredor (inmobiliaria) para cobrar los alquileres y otras atribuciones ...
238. Mandato a corredor (inmobiliaria) para cobrar los alquileres ...
239. Mandato a tercero para cobrar los alquileres y otras atribuciones
240. Obligación del corredor (inmobiliaria) sobre colocar cartel y publicitar la finca ...
241. Permisión a corredor (inmobiliaria) para colocar cartel ofreciendo la finca ...
242. Recibo de pago por gastos o servicios (inventario; tasación) del corredor (inmobiliaria) ...
243. Recibo de reserva simple para locación ...
244. Recibo del corredor (inmobiliaria) por depósito de contrato y otros instrumentos ...
245. Recibo del corredor (inmobiliaria) por recepción de comprobantes cancelados que integran alquileres ...
246. Reconocimiento de comisión al corredor (inmobiliaria) ante eventual adquisición del locatario con opción a compra ...
247. Reconocimiento de comisión al corredor (inmobiliaria) ante optación prorrogativa del locatario ...
248. Reconocimiento de comisión al corredor (inmobiliaria) ante renovación del contrato por el locatario ...
249. Reconocimiento de comisión al corredor (inmobiliaria) si el locatario eventualmente comprara la finca ...
250. Reconocimiento de comisiones a los corredores intervinientes por ambas partes ante eventual prórroga locativa ...
251. Reservante prolocatario acrece su oferta de alquiler ...
252. Reservante reclama al corredor (inmobiliaria) por «retención indebida» <art. 173, inc. 2º Cód. Penal> del dinero conque garantizó su oferta (cuasiseña o arras) ...
253. Reservante reclama al intermediario por «retención indebida» de reserva (cuasiseña) <art. 173, inc. 2º Cód. Penal> ...
G) CONTRATOS Y CONVENIOS DE LOCACIÓN INMOBILIARIA ...
254. Contrato de locación comercial o civil para ...(casa; casaquinta; chalé; departamento; depósito; fábrica; galpón; local comercial; lote; oficina administrativa o comercial; residencia; taller; vivienda; ...) amoblado ($/EUA$) ...
255. Contrato de locación con destino vivienda (residencial <P.H.>) por empresa para hospedar a su personal (funcionarios) ...
256. Contrato de locación para ...(casa, casaquinta, chalé, departamento, depósito, local, oficina) con mejoras autorizadas y habilitación ...
257. Contrato de locación temporario (casa o departamento en P.H.) amoblado por vacaciones o turismo ($/EUA$) ...
258. Contrato de locación para finca amoblada (casa, departamento, edificio, local, galpón, oficina, etc.) ...
259. Contrato de locación para local u oficina comercial en P.H. ...
260. Contrato de locación para vivienda (residencial <P.H.>) con alquileres escalonados (depósito bancario; expensas, impuestos, mantenimiento, tasas y servicios cargados al locatario, desalojo abreviado y jurisdicción prorrogada a Capital Federal) ...
261. Contrato de locación para vivienda ...(casa, casaquinta, chalé, departamento, “dormy” <$/EUA$>) ...
262. Contrato de locación para vivienda tipo departamento en P.H.
263. Contrato de locación simple para vivienda (residencial <P.H.>) tipo departamento (alquiler $) ...
264. Contrato de locación temporaria de apartamento residencial amoblado con servicios incluidos (cuasihotel) ...
265. Contrato de locación temporario destinado a vivienda (residencial) amoblada para ...(vacaciones; veraneo, turismo <P.H.> en $/EUA$) ...
266. Contrato locativo comercial de espacio para depósito o almacenamiento (por unidad métrica) ...
267. Contrato locativo inmobiliario comercial amoblado con alquileres adelantados ...
268. Contrato locativo inmobiliario comercial para finalidad determinada con muebles (arts. 1508 y 1507 2ª pte. CC) ...
269. Convenio pro bonificación temporaria de alquileres y compensación del depósito ...
270. Convenio pro reparaciones, refacciones y gastos extraordinarios asumidos por el locador con ajuste de alquileres ...
271. Convenio pro compensación de mejoras con alquileres a devengar ...
H) CONVENIOS DE DESOCUPACIÓN ...
272. Convenio de desocupación y homologación judicial ...
273. Convenio pro desocupación (desalojo) locativa (con fiador e indemnización) ...
274. Convenio pro desocupación (desalojo) locativa (sin fiador ni indemnización) ...
275. Acta de desocupación y restituyendo finca (propiedad inmueble) dada en locación ...
I) DEPÓSITO DINERARIO EN GARANTÍA DE LOCACIÓN ...
276. Adecuación del depósito dinerario de la locación ...
277. Depósito dinerario locativo a reintegrarse diferidamente ...
278. Depósito dinerario locativo a reintegrarse equiparado al monto del último alquiler ...
279. Resguardo para locador mediante adecuación del depósito locativo contemporánea al escalonamiento de alquileres ...
280. Resguardo par locador mediante adecuación del depósito locativo en pesos ante diferencias con el alquiler dolarizado ...
281. Tercero aportante del depósito dinerario locativo consiente resguardos para irreajustarlo al locador ...
J) INTIMACIONES, CONTESTACIONES, NOTIFICACIONES Y RECLAMOS DE LA LOCACIÓN
282. Cónyuge del mandante niega locación y notifica al prolocatario que administra juntamente (art. 1276, 2ª pte. Cód. Civil) ...
283. Intimación a locatario por abandono de locación o circunstancias asimilables ...
284. Intimación a pagar alquileres adeudados apercibiendo rescisión y desalojo ...
285. Intimación a pagar alquileres adeudados bajo apercibimiento de ejecución del locatario ...
286. Intimación a pagar alquileres apercibiendo pedir la quiebra del locatario ...
287. Intimación al locatario a restituir la finca por fenecimiento del plazo
288. Locador notifica telegráficamente a opcionario de compra que venderá ...
289. Locatario avisa remisión de alquileres con cheque imputado ...
290. Locatario notifica optación de compra ...
291. Locatario notifica su cesión al locador ...
292. Locatario rechaza intimación por abandono de locación ...
293. Locatario retiene el alquiler ante incumplimiento del locador al régimen de facturación legal ...
294. Notificación al comodatario cedido ...
295. Notificación al locatario por cesión del contrato locativo ...
296. Notifican co-locadores que les paguen separadamente el alquiler ...
297. Ocupante rechaza imputación de ilegitimidad ...
298. Sobre las notificaciones locativas y medios fehacientes ...
K) ESTIPULACIONES USUALES DE LA LOCACIÓN ...
299. Cónyuge ratifica arrendamiento sobre finca propia que celebrara su marido excediendo el plazo del art. 1278 Cód. Civil ...
300. Desalojo abreviado del locatario (jurisdicción nacional) ...
301. Desalojo por demanda anticipada o condena de futuro ...
302. Deterioros naturales o “envejecimiento” asumidos por el locatario
303. Estipulaciones contractuales generales y especiales (abandono; alquiler <canon cuotativo>; exclusión de verbalidad; habilitación; intangibilidad del alquiler; inventario; letreros o carteles; mejoras; modificaciones; resolución anticipada; responsabilidad; seguro; ...) ...
304. Exclusión de actos locativos verbales ...
305. Facultad del locador para retener «llaves» y penetrar al inmueble ante emergencias ...
306. Habilitación para funcionar cuyo resguardo asume el locatario
307. Limitaciones al uso por estética, seguridad y riesgos de la finca asumidas por locatario ...
308. Locación de lote (terreno) ...
309. Locación de vidrieras para publicidad o exhibición en galería comercial ...
310. Locatario asume servicio de vigilancia o seguridad privada aunque podrá rescindirlo ...
311. Locatario en propiedad horizontal asume resguardos ...
312. Locatario endosa pagarés de terceros para garantizar eventuales deudas o daños a la finca ...
313. Locatario identifica su grupo conviviente ...
314. Locatario libra pagarés para garantizar eventuales deudas o daños a la finca ...
315. Mejoras o adiciones sin cargo y al finiquito en beneficio del locador ...
316. Mejoras totales a cargo del locatario y al finiquito en beneficio del locador ...
317. Mejoras totales a cargo del locatario y desde construidas en beneficio del locador ...
318. Tacita reconducción del plazo salvo prenotificación interruptiva
319. Telefonía para el inmueble asumida por locatario ...
320. Suscripción de documentos precaviendo fraudes ...
L) INVENTARIOS Y TASACIONES DE LA LOCACIÓN ...
321. Inventario autónomo avaluado de instalaciones, muebles (moblaje) y accesorios ...
322. Inventario con avalúo de accesorios, instalaciones y muebles ..
M) RECIBOS Y OTROS COMPROBANTES DE LA LOCACIÓN ...
323. Aclaración sobre limitaciones a pagos con efectos cancelatorios en efectivo (ley 23.345) y reajustes (ley 25.561) ...
324. Recibo de documentación pro locación y suma dineraria para ... (sellado; timbrado) ...
325. Recibo de la finca (propiedad inmueble) por locador ...
326. Recibo de llaves (cerradura) por el locador ...
327. Recibo de pagarés cuales cancelados se imputarán a alquileres adeudados ...
328. Recibo de pagarés cuales cancelados se imputarán a pagar parcialmente alquileres adeudados ...
329. Recibo dinerario de seña “ad referéndum” del locador ...
330. Recibo dinerario de seña por locación comercial “ad referéndum” del locador ...
331. Recibo dinerario de seña por locación residencial ...
332. Recibo dinerario de seña por locación ...
333. Recibo dinerario de subalquiler ...
334. Recibo dinerario del ocupante indemnizado por desocupar inmueble ...
335. Recibo dinerario por depósito locativo que integra un tercero ...
336. Recibo dinerario por devolución de seña doblada (arrepentimiento del prolocador) ...
337. Recibo dinerario por devolución de seña doblada reajustada ...
338. Recibo dinerario por devolución parcial del depósito locativo, reteniendo obligaciones impagas ...
339. Recibo dinerario por reintegro del depósito locativo ...
340. Recibo dinerario por reserva de locación escalonada ...
341. Recibo dinerario por retenciones al depósito locativo ante facturas impagas ...
342. Recibo dinerario provisorio de alquiler (con reservas) ...
343. Recibo dinerario provisorio de alquiler mensual reservando derechos ...
344. Recibo dinerario provisorio de alquiler mensual ...
345. Recibo dinerario provisorio por alquiler mensual compensando “CER” no aplicados con inactualizaciones del depósito ...
346. Recibo dinerario provisorio por alquiler mensual de baulero (baulera) ...
347. Recibo dinerario provisorio por alquiler mensual de garaje (cochera) ...
348. Recibo dinerario provisorio por pago parcial del alquiler mensual
349. Recibo por restitución de finca (propiedad inmueble) locada ...
350. Recibos locativos y reservas por resguardos: breve noción ...
N) RESCISIÓN Y RESOLUCIÓN DE LA LOCACIÓN ...
351. Convenio pro resolución anticipada del contrato locativo (sin indemnización)
...
352. Rescisión anticipada gratuita del locatario cumplido cierto plazo y con prenotificación al locador ...
353. Rescisión anticipada gratuita del locatario sin cumplir plazo y con prenotificación al locador ...
354. Rescisión anticipada gratuita del locatario sin cumplir plazo y con prenotificación más resguardo al locador ...
355. Rescisión anticipada onerosa del locatario cumplido cierto plazo y con prenotificación más indemnización al locador ...
356. Rescisión anticipada onerosa del locatario sin cumplir plazo y con prenotificación más indemnización al locador ...
357. Rescisión anticipada onerosa del locatario sin cumplir plazo y con prenotificación, resguardo, más indemnización al locador ...
358. Rescisión del locador ante «uso abusivo» ...
Ñ) MUTUO FINANCIERO (PRÉSTAMO DINERARIO)...
359. Contrato financiero civil de préstamo dinerario ...
360. Intimación al fiador del mutuario a responder por cuotas impagas ...
361. Intimación al mutuario a cancelar cuotas impagas ...
BIBLIOGRAFÍA ESPECIAL
