EL CONVENIO DE DESOCUPACIÓN LOCATIVO INMOBILIARIO
I.-- Introducción.
Se denomina “convenio de desocupación” (1) al acto locativo inmobiliario por cual un inquilino ya en goce del inmueble alquilado, pacta con su locador un plazo diferente de finalización del contrato, desocupación y reintegro de la finca, que se tornará obligatorio mas con fuerza de sentencia luego de homologado por el juez y será reconocido como tal en caso de ser necesaria su ejecución judicial.
Queda supeditada la eficacia del convenio de desocupación a que el locatario de inmueble (destinado a residencia o vivienda, comercio, industria, ejercicio de profesión liberal, etc.), con posterioridad a celebrar el contrato de locación inmobiliaria (en acto cronológicamente después, con diferencia de días, meses o años) y ya estando en plena ocupación y uso de la finca (propiedad inmueble), conviniere con su locador plazos diferentes a los originales (los pactados al inicio o la celebración del contrato), así ese convenio posterior tendrá plena eficacia y será ley para las partes. En otras palabras, a pesar de que los plazos mínimos de la (impuestos por norma de orden público y que no pueden ser modificados por la sóla voluntad de las partes), a favor del locatario son, en general, de dos años en viviendas y tres para los restantes destinos (comercial, industrial, profesional, etc.) (2), mediante un “convenio de desocupación” se pueden abreviar -casi siempre es así- o extender los plazos contractualmente pactados, sin tipo alguno de limitación en el tiempo, aunque el requisito ineludible o “sine qua non”, será que el locatario ya se encuentre gozando de la locación (disfrutando del inmueble) al celebrar este convenio.
II.-- Ejecución judicial.
Luego de formalizado podrá el locador solicitar directamente el cumplimiento del convenio presentado el documento respectivo y el juez, previa audiencia del locatario, decretará el lanzamiento sin más trámites de sentencia que condena a hacer. Para lograr el lanzamiento directo, los convenios deberán haber sido previamente homologados judicialmente. Las partes en el convenio, bajo su responsabilidad, tendrán que denunciar las sublocaciones y sus plazos, que hayan sido autorizadas o no por el locador. La homologación se dictará con previa citación a los respectivos sublocatarios.
III.-- Presupuestos de validez.
a) Celebración posterior al contrato:
Para que el “convenio” sea eficaz o adquiera vigor, tendrá que haberse celebrado luego de firmado el contrato de locación -ya disfrutando del inmueble el locatario-, porque así supuestamente se evitaría que el locatario suscriba el “convenio” en un estado de necesidad, que lo lleve a perder beneficios que disposiciones de orden público -como el plazo mínimo legal locativo- imponen en su favor.
b) Ocupación del inmueble locado:
Será indispensable que el inquilino esté ocupando o sea usando y gozando “de derecho” del inmueble recibido en locación, porque en contrario se estaría también ante un caso de estado de necesidad del locatario. Podría darse el caso que el inquilino no se haya “instalado” en el inmueble, pero de lo que se trata es que ya haya recibido la tenencia como locatario, así lo haya ocupado “de hecho” o no hubiere consumado su fáctica ocupación.
c) Beneficio al locatario:
Un presupuesto del “convenio” reside en que surja con su celebración y cumplimiento que el inquilino recibirá un beneficio o ventaja, sea porque podrá desocupar antes o pasado el plazo original, obtenga una indemnización, prorrogación del plazo de un contrato vencido, se morigere la indemnización legal por resolución anticipada, no pague algunos daños al inmueble, condonación de alquileres futuros o adeudados, se hagan mejoras al inmueble, etc.
d) Suscripción por el fiador:
Aunque hay una corriente jurisprudencial interpretando que la suscripción de un convenio de desocupación, no implica una novación que extinga las obligaciones del fiador respecto al contrato de locación, de todos modos, para evitar interpretaciones al respecto, es aconsejable que también el fiador en su respectivo carácter suscriba el instrumento, así también afianzará las obligaciones del convenio.
e) Homologación:
Es necesaria la previa homologación judicial del “convenio” para poder ejecutarlo, que procederá previo análisis por el juez del cumplimiento de los requisitos formales y sustanciales; aunque se presente también el contrato de locación, no será menester su certificación notarial, aunque sí certificar por notario el “convenio”, por cuanto acelerará el proceso.
f) Certificación de firmas:
Para evitar durante la homologación judicial el llamado a reconocimiento de firmas, que indefectiblemente dilata el proceso, conviene certificarlas notarialmente (con escribano público) en el supuesto de un instrumento privado u otorgar directamente el acto por instrumento público (escritura); no será necesario certificar además el contrato de locación.
g) Sublocatarios:
Deberán ser denunciados los sublocatarios y los plazos que eventualmente se acordaron, bajo responsabilidad de las partes y el juez los citará antes de homologar el convenio, porque los contratos (en este caso convenio de desocupación) no pueden perjudicar a terceros (art. 1195 Cód. Civil).
h) Ejecución:
Para ejecutar judicialmente el “convenio“, corresponderá en la justicia nacional el trámite de ejecución de sentencia de condena de hacer. Un convenio de desocupación adecuadamente instrumentado es de gran utilidad para el locador, ya que le asegura recuperar el inmueble en una fecha cierta.
i) Condena de futuro:
El locador podrá requerir el lanzamiento anticipado o desalojo anticipado por condena de futuro, con lanzamiento para la fecha pactada de la desocupación.
j) Celebración del “convenio” en sede tribunacilia:
Se dan muchos casos de juicios de desalojo que culminan con la celebración de “convenios de desocupación”, en cuales el proceso quedará suspendido hasta el cumplimiento del acto de desocupación y en contrario el mismo tribunal dictará el lanzamiento y el locatario incumplidor podrá perder los beneficios obtenidos y estará sujeto a las penalidades convenidas.
k) Convenios de prórroga y desocupación:
Se trata del caso de un contrato ya vencido o no, donde las partes suscriben un convenio de prórroga del plazo extendiendo su vigencia y como contrapartida a su vez pactan en el mismo acto el convenio, resultando de su redacción que de la modificación del plazo resulta un beneficio para el locatario.
l) Carta documento y convenio:
Aunque en una carta documento haya manifestado el locatario que resolvía el contrato de locación y reintegraría desocupado el inmueble en una fecha determinada mas esta declaración unilateral haya sido aceptada en otra carta remitida expresamente, algún fallo judicial receptó este acto como convenio de desocupación.
IV.-- Mala praxis.
El hecho de que obligatoriamente el “convenio” deba ser otorgado contemporáneamente al contrato locativo, no pone a salvo al locatario de locadores aprovechados que imponen suscribirlo junto al contrato de locación, pero sin fecha -tanto de otorgamiento como de desocupación- y en un solo ejemplar (retenido por el locador), a pesar de figurar como otorgado en tres ejemplares (uno para cada parte y otro para el fiador), que luego lo fechan según su propia conveniencia, aunque así no pueden certificarlo por notario, por ello algunos locadores adelantan la fecha del contrato y certifican el “convenio” en el acto de firmas y de entrega del inmueble al inquilino.
V. -- Ineficacia del convenio de desocupación.
Aunque los convenios están especial y claramente legislados en la vieja ley 21.342 (art. 47), todavía hoy en ello vigente, algunas jurisdicciones provinciales les niegan eficacia a los convenios, a pesar de que hayan sido celebrados cumpliendo absolutamente todos sus requisitos extrínsecos e intrínsecos, exigiendo para su validez que sean suscriptos en sede judicial y sólo como actos para dar por finalizado un litigio locativo (transacción).
VI.-- Práctica.
A) EL CONVENIO DE DESOCUPACIÓN Y SUS ELEMENTOS
a) titulación del acto como “convenio de desocupación”, nominación de las partes, con sus DNI. y domicilios reales, describiendo sus calidades (locador y locatario);
b) identificación del inmueble locado y su exacta ubicación, encuadramiento del vínculo contractual con el locatario y nominación detallada del contrato;
c) descripción somera de las causas que llevan a las partes a plasmar este convenio;
d) establecimiento de la fecha y hora de desocupación, más las condiciones sobre cómo el locatario deberá reintegrar el inmueble, tales como aseo, mejoras, pintura, inventario, etc;
e) cláusula penal diaria y automática contra el locatario en caso no desocupar y reintegrar el inmueble al locador y pacto del “procedimiento judicial ejecutivo”, para ejecutar las multas devengadas y reserva de otros derechos del locador, como iniciar juicios de desalojo, de daños y perjuicios por falta o deterioro de cosas, ejecutar alquileres impagos, etc;
f) beneficio al locatario por cumplir exactamente este convenio, como que recibirá una suma dineraria, condonación de algunos alquileres, intereses o multas contractuales, morigeración de la indemnización por resolución anticipada, reducción o ampliación del plazo contractual, etc.; en todos los casos las compensaciones se pagarán en el mismo acto de desocupación y reintegro de la finca (propiedad inmueble) en las condiciones pactadas y del mismo modo sólo en ese acto se devengarán cualesquier otras ventajas prometidas;
g) identificación del fiador, con nombre, DNI. y domicilio real, reinsertando el tipo de fianza que suscribe (“fiador liso, llano y principal pagador” y aunque sea redundante, “con renuncia a los beneficios de excusión y división”) y sus alcances, ya que no es pacífica la jurisprudencia en cuanto a que este convenio produce novación, pero sí en cuanto a la suscripción por el fiador para responder por las obligaciones aquí asumidas por el locatario;
h) enunciar los derechos de las partes a pedir la homologación judicial del convenio y penalizar la impresentación de o rechazo o entorpecimiento del acto por alguna;
i) manifestación bilateral expresa sobre la existencia o no de subinquilinos y/u ocupantes o cosas de terceros en el inmueble locado;
j) constitución de domicilios por ambas partes y el fiador, para cualesquiera notificaciones derivadas del convenio y donde serán eficaces todas cuantas se cursen;
k) pacto de competencia judicial (fuero y lugar de asentamiento del tribunal), para el caso que las partes deban litigar (incoar proceso judicial), a cual se someterán exclusivamente más renunciando a cualesquier otros que pudieran corresponderles;
l) suscripción del convenio por todas las partes y el fiador (con firma y su aclaración, inserción del tipo y número de documento identificador -DNI. cédula de identidad, etc.-, todo en escritura manuscrita), cantidad de ejemplares del convenio que se firman y constancia de entregar como mínimo uno a cada parte y al o los fiadores;
m) lugar (localidad, partido o departamento, provincia) y fecha de celebración del convenio insertada completamente en letras;
ñ) certificación de firmas por escribano público al posible efecto de obviar el reconocimiento de firma por el locatario y reducir plazos del trámite judicial de homologación del convenio.
B) CONVENIO PRO DESOCUPACIÓN (DESALOJO) LOCATIVA (CON FIADOR, PENALIDAD E INDEMNIZACIÓN).
Preliminar (A- PARTES) Entre el Sr. ... (DNI. ...), domiciliado en ..., por una parte, en adelante denominado “LOCADOR” y el Sr. ... (DNI. ...), domiciliado en ..., por la otra parte, en su carácter de locatario y en adelante denominado “LOCATARIO”, celebran este CONVENIO DE DESOCUPACIÓN DE FINCA DESTINADA A ..., sujeto a las declaraciones y cláusulas (estipulaciones o condiciones) siguientes:
Primera (I- OCUPACIÓN) El LOCATARIO detenta la finca (propiedad inmueble) ubicada en ..., desde la fecha 00/00/20…, en calidad de locatario, según Contrato de Locación celebrado en fecha 00/00/20…
SEGUNDA (II- ACUERDO) Entre ambas partes se está discutiendo la permanencia del LOCATARIO en la finca (propiedad inmueble) dada en locación, habiéndose resuelto de común acuerdo finalizar esta controversia mediante este Convenio de Desocupación.
TERCERA (III- DESOCUPACIÓN) El LOCATARIO desocupará totalmente esta finca (propiedad inmueble) y la restituirá desocupada y libre de toda ocupación propia o de terceros al LOCADOR bajo acta de constancia, el día ... de ... de 20... a las ... horas (A.M.; P.M.) en … estado de aseo y conservación, con todas las mejoras recibidas o cosas que figuren en Contrato de Locación.
CUARTA (IV- PENALIDAD) En caso que el LOCATARIO desocupara la finca (propiedad inmueble) según el presente convenio, pagará una “cláusula penal” por la suma de pesos ... ($...) por día, en favor del LOCADOR, cual se devengará automáticamente, sin necesidad de interpelación alguna y por el simple vencimiento del plazo y cuyo pago podrá ser exigido por “el procedimiento judicial ejecutivo” sin perjuicio a los demás derechos del LOCADOR, como iniciar juicios de desalojo, de daños y perjuicios, etc.
QUINTA (V- INDEMNIZACIÓN) Al cumplir exactamente este convenio de desocupación, el LOCATARIO recibirá del LOCADOR la suma de pesos ... ($...), en el mismo acto de desocupación y reintegro de la finca (propiedad inmueble) en las condiciones pactadas.
SEXTA (VI- FIADOR) Este acto lo suscribe también afianzando el Contrato de Locación y el presente Convenio de Desocupación, el señor … (DNI. …), domiciliado en …, en adelante “FIADOR”, quién se obliga como fiador principal pagador, sin los beneficios de excusión y división, para lo cual suscribe este convenio.
SÉPTIMA (VII- HOMOLOGACIÓN) Cualesquiera firmantes tendrán derecho a peticionar judicialmente la homologación de este convenio y requerir cuanta medida conservatoria les convenga, en pro del cumplimiento del presente si fuere procedente.
OCTAVA (VIII- OCUPACIONES) Con respecto a la ocupación actual por terceros y cosas en la finca (propiedad inmueble), el LOCATARIO deja expresa constancia que no hay subinquilinos ni ocupantes.
NOVENA (IX- DOMICILIOS) Para cualesquiera notificaciones derivadas del presente convenio, las partes y el fiador constituyen los domicilios especiales siguientes: a) LOCADOR ...; b) LOCATARIO ...; c) FIADOR ...; donde serán eficaces todas cuantas se realicen.
DÉcima (X- COMPETENCIA JUDICIAL) En caso que las partes deban litigar (incoar proceso judicial) se someterán exclusivamente a la competencia de los tribunales ... ordinarios de ..., renunciando a cualesquier otros que pudieran corresponderles.
UNDÉCIMA (XI- FIRMAS E INSTRUMENTACIÓN) Se firman ... (...) ejemplares, de ... cláusulas en ... fojas y quedan en poder del LOCADOR, LOCATARIO y FIADOR..
DUODÉCIMA (XII- LUGAR Y FECHA) Celebrado en ...(localidad, ciudad o pueblo, partido o departamento), a los ... días del mes de ... del año 20...
NOTAS:
(1) Dice la ley nacional 21.342, art. 47. Convenios de desocupación. Cuando el locatario, luego de celebrar el contrato y estando en ocupación del inmueble, hubiese convenido con el locador plazos diferentes de los originales, el locador podrá solicitar directamente el cumplimiento del convenio presentado el documento respectivo y el juez, previa audiencia del locatario, decretará el lanzamiento sin más trámites de sentencia que condena a hacer. Los convenios a que se refiere el párrafo anterior deberán haber sido homologados judicialmente. Las partes en el convenio, bajo su responsabilidad, indicarán las sublocaciones a plazo fijo que hayan sido autorizadas por el locador. La homologación se dictará con citación de los respectivos sublocatarios. (Esta ley 21.342 fue parcialmente derogada y rigen sólo sus arts. 6º, 47 y 49.)
(2) Dice la ley nacional 23.091 (Ley de Alquileres), art. 2º Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados. Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales; b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo; c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos; d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias; e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
VII.-- Bibliografía.
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Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 MODELOS DE CONTRATOS Y DOCUMENTOS MERCANTILES. CIVILES, COMERCIALES, LABORALES, RURALES (novísimos convenios prácticos y completos, basados en la autonomía privada, ideados para asistir en sus quehaceres jurídicos, a los profesionales del derecho), pról. José M. Gastaldi, Ed. García Alonso, Bs. As., 4ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 600 RECIBOS; RESERVAS, RESGUARDOS Y PROTESTAS (fórmulas y notas prácticas para asegurar, extender, eximir, limitar, ratificar o reclamar derechos u obligaciones), pról. Jorge R. Enríquez, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
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Abatti, Enrique L.; Rocca, Ival (h); Pepe, Armando, MODELOS USUALES DE CONTRATOS. Civiles, comerciales, laborales, rurales (compendio de propuestas contractuales completas y de uso cotidiano, seleccionadas de la colección “1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos -7 tomos-), pról. Héctor D’odorico, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS (compendio de instrumentos jurídicos precisos para implementar negocios), pról. Jorge H. Alterini, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), DESALOJO DE INMUEBLES. Abreviado, Condena de futuro y Homologaciones (técnica de procesos que simplifican desahucios), Práctica, Doctrina, Jurisprudencia, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO. Teoría y Práctica (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación), pról. Eduardo A. Zannoni, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRÁCTICA PROCESAL DE LA LOCACIÓN (ingeniosos escritos judiciales de demandas, contestaciones y defensas, con citas doctrinarias, jurisprudenciales y notas, más convenios e intimaciones), pról. Mario P. Calatayud, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), COMPENDIO PRÁCTICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (manual de derechos y obligaciones, con modelos usuales para consorcistas, administradores y encargados), pról. Horacio Bielli, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Copyright de los autores 12/6/2012.
