por Enrique Luis Abatti e Ival Rocca (h)
Sumario: I. Exenciones en la locación. II. Antecedentes. III. Circunstancias de hecho. IV. Tipificación de casos fortuitos. V. Carga del caso fortuito al locador. VI. Conclusión de la locación por caso fortuito. VII. Imprevisión contractual. VIII. Exención convencional. IX. Integración. X. Bibliografía.
I. Exenciones en la locación.
El caso fortuito y la fuerza mayor, actúan como eximentes en las obligaciones. Examinados los distintos contratos tratados por el Código Civil, se advierten que revisten particular importancia en las locaciones urbanas, donde las citas a esas figuras, son frecuentes. En la mayor parte de las menciones, se alude por una parte al caso fortuito, y separadamente a la fuerza mayor; pero, otras veces, caso fortuito y fuerza mayor, comparten sus efectos ante una situación dada. Caso fortuito es el hecho que no ha podido preverse; pueden originarse en la naturaleza o en el hecho del hombre; algunos autores lo consideran menos excusable que la fuerza mayor, porque puede considerarse un riesgo, cuya existencia genérica no se desconoce (Ossorio, Diccionario de Ciencias Jurídicas, ed. Heliasta, Bs. As., 1979, p. 114). A su vez, la fuerza mayor es el hecho irresistible, derivado de actos u omisiones humanas, y también -aunque cuantitativamente, en menor grado-, de circunstancias de la naturaleza; Según Capitant tiene más acentuado poder liberatorio de las obligaciones, que el caso fortuito. En el derecho romano se lo define como "Major casos est, cui humana infirmitas resistere non potest” (Gayo, lib. l-IV, D, de obligación, A, 44, 7).
II. Antecedentes.
Si bien en los antecedentes de nuestra norma, aparecen elementos diferenciales, la situación que merece una mejor tipificación, es la fuerza mayor, conforme a los antecedentes romanos, y, pese a que ‑en otras fuentes como el Derecho español, en algunos supuestos se distinguen efectos diferentes del caso fortuito y la fuerza mayor, ej., arts. 1784 y 1905 Código Civil español y según la jurisprudencia ibérica mayoritaria, el caso fortuito, requiere que sobrevenga un suceso ignorado, que no se pudo prever, ni es posible resistir.- doctrina y jurisprudencia, señalan distingos, aunque, por ej., no son muchas las normas del Derecho italiano, que establecen distingos, entre los efectos de ambas situaciones, en el campo obligacional (CovieIlo, Del caso fortuito, ed. Milán, 1875, p. 88 y ss.). De otra parte, en la indagación de los orígenes de estos institutos, siempre se llega a un tronco común, y a menciones indiferenciadas de circunstancias y efectos, aunque se mantenga –siempre- en la terminología, los vocablos "caso fortuito", por un lado, y fuerza mayor". Por otro lado, en la doctrina comparada existen interesantes incursiones de investigación interdisciplinaria, respecto del origen, naturaleza y efectos del caso fortuito y de la fuerza mayor, habiéndose desarrollado una dilatada polémica por ejemplo, acerca de si el "robo" puede o no constituir caso fortuito o tuerza mayor (Casso y Moreno, Diccionario de Derecho Privado, ed. Labor, Barcelona 1950, p. 822).
De todos modos, se coincide en que, caso fortuito es: a) el que no puede preverse por medio humano alguno. b) el que la mente humana no puede imaginar para un momento y lugar dado. c) lo que acontece fatalmente y le puede ocurrir a cualquier padre de familia por diligente que sea. d) lo que sucede por accidente imprevisto. Y fuerza mayor es: a) aquella a la que la natural debilidad humana no puede resistir. b) estado de cosas irresistible, producto del hombre o de la naturaleza. c) hecho o fuerza natural irresistible y liberatorio de responsabilidad. Consecuentemente, mantienen estrechos puntos de contacto, y en algunas oportunidades, la diferenciación depende del punto de mira o enfoque. Con todo, los autores han llegado a delimitar perfectamente las circunstancias de producción de estos eximentes. Así, la denominada Teoría de Exner establece que, se necesitan tres circunstancias para que pueda calificarse a un hecho como de fuerza mayor: a) hecho exterior, o sea, que no resulte de la propia entraña de quien invoca el eximente; b) hecho importante: o dicho de otra manera, que se trate de una perturbación grave o extraordinaria que sobrepase a la normal previsión del curso de los negocios; c) hecho notorio: que se funda en la necesidad de que la existencia del hecho resulte insospechable. Esta teoría ha sido repetidamente comentada entre nosotros, por ej. en JA, 21, 1012. La principal crítica, es “el carácter mecánico de sus consecuencias” (Enciclopedia Jurídica Omeba, voz “caso fortuito”, p. 820). También existen puntos de correspondencia, porque confluyen, el caso fortuito y la fuerza mayor, en el carácter inesperado, inopinado, eventual, accidental, imposible de enfrentar (Zamora, Diccionario de Sinónimos, ed. Claridad, Bs. As., 1968, p. 134); y, también, en sus efectos dentro del campo jurídico, en que por sus "efectos" o por su "intensidad" deben rebasar el orden común, a fin de constituirse en la causal liberatoria, que contemplan nuestras leyes (esto se compadece con el criterio de Tropolong, citado en la nota al art. 514 Cód. Civil).
III. Circunstancias de hecho.
Lo cierto es que, los conceptos que se manejan para la delimitación de las órbitas de acción del caso fortuito y de la fuerza mayor, reconocen siempre un grado de evaluación de hechos -por ende, las consiguientes pruebas, cuando se carece de preescisiones legales- porque si se parte de que en ambos eximentes es fundamental la "imprevisibilidad", la misma puede depender no solamente de puntos fijos de referencia, sino de circunstancias que hacen a la propia parte implicada y a las circunstancias de modo, tiempo y lugar. En relación a la medida de la imprevisibilidad, la jurisprudencia de Brasil, explica, que si bien se da como ejemplo frecuente de fuerza mayor, a los temporales y a las inundaciones, no debe tenerse por tal, el caso de una ciudad "sujeta a inundaciones periódicas, debido a lluvias torrenciales". En nuestro país, se he establecido que la "marea baja" para determinadas zonas resulta un hecho imprevisible, pero no pasa lo mismo con la zona de nuestro río de la Plata, en la que dicha situación es a veces frecuente (CFed. Cap., 29•9/24, en JA, 14, 89). Hasta la "guerra" puede llegar a no constituir fuerza mayor eximente, si la firma del contrato ha sido estampada cuando ya se conocían sus ciernes (CCom. Cap., 30/9/48 en JA 1949-I-I; asimismo, ver, "Crónica de Jurisprudencia", de Campoamor, en JA, 1955-IV-jurispr. extranj., p. 3 y 4 ). La "huelga" puede o no constituir fuerza mayor, y por ejemplo lo es, cuando es declarada ilegal y comprende a personal especializado (ver: CNCiv. Com. Pen. Esp., etc. Cap. Fed., 30/12/53, en JA, 1954-III-377 ). La "desvalorización de la moneda", según la Corte Suprema, puede ser asimilada a fuerza mayor, en cuanto libera a concesionarios de provisión de mercaderías al Estado, por el incumplimiento derivado de esa situación, no denotada anteriormente (CSN, 28/9/36, en JA, 55, 770).
IV. Tipificación de casos fortuitos.
En nuestro derecho se ha asignado tanta importancia al caso fortuito y a la fuerza mayor como eximentes, que, si se analizan los diccionarios jurídicos ordinarios, se advierte que se ha llegado a hablar de "un caso fortuito aeronáutico", un "caso fortuito o fuerza mayor del Derecho penal" o "del Derecho marítimo", etc. (tal, lo que ocurre v. gr., con la Enciclopedia jurídica Omeba). Ni el caso fortuito, ni la fuerza mayor, son -obviamente- cuestiones constitucionales. Sin embargo, se encuentra implícito en nuestra Constitución Nacional, que ante circunstancias fortuitas o de fuerza irresistible, se deban poner en marcha poderes no ordinarios, para afrontar el peligro o la ofensa a la soberanía o a la propia constitución. Tal el caso v.gr. de los arts. 23 –de suspensión de garantías‑, 75 inc. 25 que faculta al Congreso Nacional a autorizar al Ejecutivo a declarar la guerra o hacer la paz e inc. 29 a declarar el estado de sitio.
A los efectos de nuestro estudio de este momento, interesa fundamentalmente, el caso fortuito y la fuerza mayor, dentro de nuestro Código Civil. En su sistema, el caso fortuito y la fuerza mayor, resultan definidos, al tratar de las obligaciones en general (arts. 513-514), y tenidos en cuenta, al tratar el objeto de las obligaciones (v. gr., arts. 604, 632, 641, etc.). Si bien el caso fortuito y la fuerza mayor, son citados por el Código al tratar los distintos contratos, en forma expresa, y por remisión a los principios generales, en la locación, es donde frecuentemente, se encuentra la mayor cantidad de remisiones al caso fortuito y la fuera mayor (v. gr., arts. 1516-7, 1521-2, 1526, 1529, 1557, 1568, 1570-1, 1604 inc. 6º, etc.).
La carga de la prueba del caso fortuito, es a veces trastrocada por la ley, como en el caso del incendio, en que la ley francesa presume –con lógica a nuestro entender- la culpabilidad del locatario, donde Vélez, en su nota al art. 1572 Cód. Civil critica al sistema francés, siguiendo la solución inversa, que dan los códigos de Luisiana y de Vaud, donde el incendio es considerado caso fortuito, eximiendo al respecto al locatario de responsabilidad, salvo que el locador pruebe que hubo culpa del locatario o de sus dependientes.
Conforme a los efectos liberatorios de naturaleza genérica que les asigna el codificador, según el art. 513 de nuestro Código Civil, queda establecido -en forma genérica- que "el deudor no será responsable de los daños e intereses que se originen al acreedor por falta de cumplimiento de la obligación cuando éstos resultaren de caso fortuito o fuerza mayor", salvo que se hayan tomado a cargo, por el deudor, esas situaciones; o que, existiese previa mora del deudor. Para nuestro Código, "caso fortuito es el que no ha podido preverse, o que, previsto, no ha podido evitarse" (art. 514).
Sin que desconozcamos -desde luego- que existe una posible división doctrinal de las fuentes productoras del caso fortuito y la fuerza mayor en a) "de la naturaleza", como los terremotos, las lluvias las inundaciones. b) "del hombre": actos del soberano o de imposición del poder público; guerra; huelga; actos de terceros; daño por animales o cosas inanimadas (ver: SCBA, 11/3/52, en JA, 1952-II-311; C1ª Civ, Com. LP, en JA, 1948-I-576 y ss.) y, también, formas comunes de apreciación de sus procedencias y consecuente eximente en su caso, ya que la "imprevisibilidad" debe compararse con lo que pudo prever un hombre corriente en plenitud de facultades ante circunstancias también corrientes. Y la "irresistibilidad” exige que el deudor no pueda impedir el hecho. La "actualidad" se refiere a que no basta la posibilidad de acaecer un hecho, sino que tiene que producirse.
Hay, asimismo, la posibilidad de desglosar, dentro del caso fortuito, los supuestos "relativamente previstos" y los "no previstos absolutamente"; y también, los esfuerzos que el codificador realiza por explicarnos los distingos, a veces tropiezan con un contradictorio uso de las sinonimias por parte de Vélez. Así, el art. 514 de nuestro Código Civil, habla de los casos fortuitos "previstos", pero no se trata del conocimiento exacto de día, lugar y hora de producción, sino de la eventualidad de tal o cual hecho, que puede producir determinados efectos, sin que sea posible precisar, dónde y cuándo, el caso se dará. Explica Vélez, con auxilio del art. 1773 del Código francés: "La estipulación que pone los casos fortuitos a cargo del tomador de una hacienda de labranza, no se entiende sino de los casos fortuitos "ordinarios", tales como el granizo, el hielo, la seca, y no, los casos fortuitos "extraordinarios", como la guerra, los terremotos, etc.
Por nuestra parte, no podemos sino remarcar, la contradicción en que incurre nuestro codificador, en la nota al art. 514 cuando, primeramente dice que “la fuerza mayor es un hecho del hombre, como la guerra”, y, luego, califica a “la guerra, como caso fortuito”. De todas maneras, la rica doctrina que significan las notas de los artículos del Código Civil, resultan supuestos ponderables de interpretación, que cada uno deberá sopesar y comparar, conforme a su propio criterio, dada la inexistencia -en el caso- de una línea inquebrantable o única de razonamiento. Explica Vélez, en la nota al art. 514, así: "Los casos fortuitos o de fuerza mayor son producidos por dos grandes causas: por la naturaleza o por el hecho del hombre”, citando como fuentes de interpretación, L. 11 Tít. 33 Part. 7ª y L. 6, Tít. 24, Lib. 4, Código romano. Prosigue el codificador: “Por ejemplo, la impetuosidad de un río que sale de su lecho, los terremotos, temblores tempestades, incendios, pestes. Pero, la liberación existe cuando esos hechos desborden el orden común" y agrega: “Los casos de fuerza mayor, son hechos del hombre, como la guerra, el hecho del soberano, la fuerza del príncipe, emanados de autoridad y disminuyendo derechos de los ciudadanos”.
Incendio: Inversión probatoria absurda.
El régimen adoptado por el Código Civil en el art. 1572, al considerar al incendio como caso fortuito eximiendo de responsabilidad al inquilino mientras el locador no acredite su culpa o la de las personas por cuyos actos debe responder, ha sido considerado por la mayoría de la doctrina (Salvat, Rezzonico, Díaz de Guijarro, Llambías, Lafaille, Borda) como equivocada y, es también a nuestro criterio, ilógica y sumamente peligrosa, porque se ha llegado al caso que el locador ante el incendio de un local arrendado, deba indemnizar al locatario por el valor de la mercadería que tiene allí depositada, que en algunos extremos puede valer más que el propio inmueble (por ej. un galpón donde se guarden electrodomésticos importados), cuando en la mayoría de las veces, el incendio proviene de un descuido o negligencia del locatario, cosa que generalmente es muy difícil de probar para el locador.
Por ello este artículo tendría que reformarse y así evitar soluciones injustas e irracionales, en el sentido de hacer responsable al inquilino del incendio, salvo que pruebe que este se produjo por caso fortuito o fuerza mayor o por vicio del inmueble o, que el fuego provino de una finca vecina. El Proyecto de Código Civil Unificado de 1998, en su art. 1137 imponía al locatario responder por cualquier deterioro causado a la cosa (en este caso inmueble) por incendio no originado en caso fortuito.
Mientras no se promueva un cambio legislativo, deben adoptarse cláusulas de resguardo para el locador, donde se invierta la carga de la prueba en forma similar a la del Código Civil francés (ver (Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos, Abacacía, Bs. As., 2004, t. I, 13ª ed., p. 328). Hay que tener presente que las cláusulas genéricas de asunción de responsabilidad por el locatario en caso de incendio, no son suficientes para cierta jurisprudencia (CNCiv., Sala B, 19/04/60, JA, 1962-II-334), por ello es conveniente ser casuísticos y hasta pecar de reiterativos o redundantes en la redacción contractual, con el fin de dejar bien en claro que el locatario asumirá el caso fortuito y la fuerza mayor, liberando de sus consecuencias al locador.
V. Carga del caso fortuito al locador.
a) Entrega al locatario del inmueble en aptitud para su uso y goce. El primer deber del locador, es la entrega de la finca al inquilino, en el estado que permita el uso y goce normal para el uso a que debe ser aplicada. Ya en el deber de mantenimiento del bien locado en buen estado, advertimos la mención del caso fortuito y de la fuerza mayor, como hechos o circunstancias a cargo del locador. La obligación del locador, de mantenimiento en buen estado de la cosa locada, comprende su deterioro por caso fortuito o fuerza mayor, que lo compromete, como dueño o poseedor de la misma (art. 1516 Cód. Civil) a su reparación, e incluso en el supuesto de destrucción total, conforme lo dispone el art. 1521 Cód. Civil, el contrato queda rescindido y si lo fuera en parte, el locatario podrá pedir la disminución del precio o la rescisión, según el grado de deterioro.
b) Seguridad del disfrute. El locador debe asegurar, en la cosa y en la actitud de terceros respecto de ella, un regular disfrute al locatario; o por lo menos, hacer posible ese disfrute. Desde este punto de vista, la privación del uso y goce por caso fortuito o fuerza mayor, genera obligaciones del locador porque el inquilino puede pedir la rescisión del contrato o la suspensión del pago de alquileres mientras dure el impedimento (art. 1522 Cód. Civil). La jurisprudencia ha determinado que existe caso fortuito cuando una ordenanza municipal de fecha posterior a la de suscripción del contrato torna imposible el destino previsto para el inmueble (CCiv. 2ª Cap., 02/10/33, JA, 43-1089), por ejemplo, si en una zona donde se podían habilitar industrias, y el destino locativo era ese, posteriormente, mientras se desarrolla el contrato, se declara a la zona como exclusivamente residencial, o lo que actualmente ha sucedido en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires, luego del siniestro del local de espectáculos musicales “Cromagnon”, en que se establecieron nuevas normas de seguridad que alcanzan a los locales ya habilitados y obliga a cumplirlas, siendo esto en muchos casos imposible, sin grandes reformas edilicias. Por ello es tan importante pactar la exención de responsabilidad del locador y liberarlo en caso de imposibilidad del locatario de obtener habilitación funcional municipal, provincial o nacional del local alquilado (ver Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos, Abacacía, Bs. As., 2004, t. I, 13ª ed., p. 350), total, el locatario siempre tiene –una vez transcurridos seis meses de vigencia del contrato- la facultad resolutoria anticipada incausada (norma imperativa) del art. 8º para vivienda y 29 bis, ley 23.091, para los restantes destinos, opción que no posee el locador.
Lo propio ocurre si existen por similar causa, impedimentos de uso normal ya que si se impide al locatario un goce normal del bien locado, por fuerza mayor o por acciones de terceros, responde el locador (art. 1526 Cód. Civil). Al respecto, se ha establecido jurisprudencialmente que si el inquilino ha sido privado parcial o totalmente del uso y goce del inmueble locador por acciones de terceros, pero que ya conocía ese peligro al tiempo de celebración del contrato, sólo podrá reclamar la cesación o reducción del pago del alquiler, pero no tendrá derecho a reclamar indemnización por los daños y perjuicios si no existió contractualmente cláusula expresa en ese sentido, o sea que en principio, ante este supuesto especial, el locador queda liberado de indemnizar (CCiv. 2ª Cap, 04/06/28, JA, 27-963, citado por Belluscio, Augusto, Zannoni, Eduardo A., Código Civil y leyes complementarias, comentado, concordado y anotado, Astrea, Bs. As., 1998, t. 7, p. 347).
Si se impide el uso convenido, por caso fortuito o fuerza mayor, no hay responsabilidad alguna a cargo del inquilino, conforme lo determina el art. 1568 Cód. Civil, aunque en realidad esto es reiteración del principio dispuesto por los arts. 513 y 514 del código citado. Tampoco habrá culpa del locador, por lo que el contrato concluirá (art. 1604 inc. 6º Cód. Civil). También, si se perturba o impide al locatario, por actos o hechos de fuerza mayor, como guerras, bandos armados, etc., el locador será responsable, aunque se tratare de actos directamente contra el locatario incluso motivados por ofensas a él atribuidas (art. 1529, con cit. del art. 1517, ambos, Cód. Civil).
c) Actos de terceros. En relación con el bien locado, los actos de terceros que perjudiquen la cosa locada y con esto afecten al locatario, son considerados como caso fortuito a cargo del locador, y la reparación corre de cuenta de éste, “aunque sea por motivos de enemistad u odio contra el locatario (art. 1517 Cód. Civil). Esta norma comprende –aunque no lo dice- a la fuerza mayor, cuando es una fuerza irresistible, como la guerra, revolución, actos de bandas armadas o cuado los odios políticos o personales perjudican el inmueble arrendado (conf. Belluscio, Augusto, Zannoni, Eduardo A., Código Civil y leyes complementarias, comentado, concordado y anotado, Astrea, Bs. As., 1998, t. 7, p. 323). Si el locatario demanda al tercero que produjo el daño y logra cobrarle, no puede también reclamarle al locador (desde luego que podrá demandar a ambos, pero cobrará a uno sólo, ya que no son deudores solidarios). Si el locador le realiza las reparaciones y, posteriormente el locatario obtiene la indemnización del tercero, tendrá que restituirle lo cobrado al locador.
d) Destrucciones y deterioros. La destrucción del bien locado, por caso fortuito o por fuerza mayor, también se carga a la responsabilidad del locador, por el principio de que la cosa se pierde para su dueño (res perit et crescit domino) y, el contrato queda rescindido; pero si la destrucción es parcial, el locatario tiene la elección entre continuar a un menor precio, o rescindir (art. 1521, Cód. Civil). Los simples deterioros no autorizan al locatario a rescindir, sino sólo a exigir su reparación, solución similar a la del art. 1515. Existe una norma sobre caso fortuito, en el titulo de las locaciones, de naturaleza significativa, y es el art. 1557 -si bien previsto para los arrendamientos rurales, de valor analógico para las demás locaciones (los frutos perdidos, por caso; fortuitos o extraordinarios no podrán ser invocados por el locatario, para obtener la liberación del pago del arriendo, conf. art. 1557 citado), que parece prohibir los pactos mediante los cuales, el locatario pueda liberarse de pagar el precio del alquiler, en los supuestos de casos fortuitos, "que destruyan o deterioren las cosechas". Teniendo en cuenta que en la actualidad, existe cierta jurisprudencia que niega el carácter de locación, a la entrega en uso y goce de salas teatrales a precio de un porcentual sobre producido de la venta de entradas (se considera a esa situación, como de "sociedad accidental"), parece correcto, que no pueda sujetarse por convenio, la suerte del precio de la locación, a la destrucción o deterioro de las cosechas (dentro de la tesitura de la "sociedad accidental", el supuesto, ¿no se acercaría a ella?).De todos modos, esto nos parece inapropiado, ya que el derecho, como regulación de la conducta humana en su interferencia intersubjetiva se encuentra en permanente evolución, y los contratos, como reglas de conducta de las partes, se adaptan al desenvolvimiento de las relaciones económicas, por tanto, son válidas estas convenciones y las cláusulas sobre alquileres comerciales constituidos por una suma fija –que pude ser escalonada- y un porcentaje sobre las ventas (Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), 350 Modelos de contratos, Abacacía, 4ª ed. Bs. As., 2005, p. 229).
VI. Conclusión de la locación por caso fortuito.
Al establecer concretamente la forma de conclusión de la locación, nuestro Código, menciona en forma expresa al "caso fortuito", dejando abiertas las puertas, para que puedan operar los distintos supuestos, de esa naturaleza (fortuitos), que puedan darse. El art. 1604 inc. 6º del Cód. Civil, establece, que la locación concluye, "por casos fortuitos que hubieran imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato". La interpretación de esta norma, debe relacionarse inevitablemente, con lo dispuesto por los arts. 1516 1517, 1521, 1522, 1526, 1529, 1568 y 1570 a 1572 del Cód. Civil. Esto es así, porque a través de tales normas, es posible determinar, cuándo, la intensidad de la privación o gravedad del estado de la cosa, dan derecho al locatario, para dar por concluida la locación.
Normas que establecen equivalencias entre caso fortuito y fuerza mayo. Aquí estamos hablando del "caso fortuito", pero no podemos ser demasiado exigentes en la delimitación -ni es posible excluir a la "fuerza mayor"- en la medida en que -en varias otras normas y notas- se señalan puntos de confluencia, interremisiones, efectos equivalentes, condiciones similares de procedencia, etc. a) El art. 1570 del Cód. Civil, que carece de nota explicatoria, dispone: “No siendo notorio el accidente de fuerza mayor que motivó la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, la prueba del caso fortuito incumbe al locatario; a falta de prueba la pérdida o deterioro le es imputable”. b) Art. 1571 del Cód. Civil: “Siendo notorio el accidente de fuerza mayor, o probado ese accidente, la prueba de que hubo culpa por parte del locatario, sus agentes, dependientes, cesionarios, subarrendatarios, comodatarios o huéspedes, corresponde al locador". c) Art. 1572 del Cód. Civil: "Lo dispuesto en los artículos anteriores, es aplicable al caso de incendiarse la cosa arrendada. El incendio será reputado caso fortuito hasta que el locador o el que fuere perjudicado, pruebe haber habido culpa por parte de las personas designadas en el articulo anterior.". d) Como puede advertirse, en el art. 1570 -básico de los supuestos tratados por los arts. 1570 a 1572- se habla, por un lado de fuerza mayor y por otro lado, de caso fortuito, como si se tratare de situaciones exactamente equivalentes. Esto no es congruente con la nota del codificador al art. 514 y, por tanto, no tiene explicación.
VII. Imprevisión contractual.
Se ha sostenido, desde antes que lo admitiera nuestra jurisprudencia, que el instituto (vulgarmente denominado teoría) de la imprevisión era aplicable primordialmente a la locación urbana, (Rocca, Ival, "Contratos y Procesos de Locación", Fedye (La Ley), 1978) y, actualmente sostenemos, que a los efectos de la determinación de las posibles liberaciones y responsabilidades del contrato de locación de inmueble urbano habitacional, no solamente es aplicable la teoría de la imprevisión, del art. 1198 del Código Civil, texto según la ley 17.711, sino que puede establecerse una estrecha vinculación, entre el "caso fortuito", la "fuerza mayor" y la "teoría de la imprevisión", en la materia locativa urbana habitacional.
Convergencia del "caso fortuito-fuerza mayor" con la imprevisión contractual. Tanto para el caso fortuito, como para la fuerza mayor, como para la “teoría” de la imprevisión, los hechos deben ser extraordinarios e imprevisibles; si en el caso fortuito o en la fuerza mayor o en la imprevisión, hay culpa o mora, no se puede invocar la exoneración, o si se invoca no podrá progresar. Además, en el caso especial de las locaciones, en el años 2005 es sumamente difícil conseguir unidades habitacionales en los límites de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Cabría preguntarse, es, si es posible que un locatario de vivienda que tiene sentencia firme de desalojo y lanzamiento a sus puertas, puede invocar el “caso fortuito” o la “fuerza mayor” o la “teoría de la imprevisión”, para evitar la consumación del lanzamiento. De todos modos, si se concluyera que tal planteo es posible, se generaría mayor inseguridad jurídica y, ello sería como lanzar un bumerán contra los propios inquilinos, ya que ellos serían los golpeados y, se agravaría aún más la situación de carencia habitacional, porque los locadores ante semejante resolución judicial, entrarían en pánico y retirarían unidades en oferta del mercado locativo.
VIII. Exención convencional.
El caso fortuito y la fuerza mayor, dejan de ser eximente, si por un pacto de partes, se toma a cargo sus consecuencias, dentro de los parámetros del art. 1197 del Cód. Civil, ya que esto no es materia de orden público (art. 21 Cód. Civil), ni es de objeto prohibido (art. 953 Cód. Civil). En otras palabras, si el que resulte eximido según la ley, hubiese tornado a su cargo las consecuencias del caso fortuito o de la fuerza mayor, emergerán las responsabilidades que el caso fortuito o la fuerza mayor hubieran borrado. Esto se denomina “pacto de responsabilidad”, entendiéndose por tal –y es en principio, válido‑ aquel por el que se toma a cargo las consecuencias del caso fortuito, de la fuerza mayor, o de ambos impedimentos; en su caso, el del art. 1557 Cód. Civil, dicho pacto resulta en principio prohibido, porque dicha norma dispone que el locatario de predio rústico no puede exigir la remisión total o parcial del alquiler, alegando casos fortuitos ordinarios o extraordinarios que destruyan o deterioren las cosechas. Al respecto, la doctrina no es pacífica, ya que Lafaille, Héctor (Curso de contratos, Bs. As., 1929, 2, nº 357) y Salvat, Raymundo (Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las obligaciones, actualizado por Acuña Anzorena, Tea, Bs. As., 1958, II, nº 118), consideran justo el régimen de este artículo, en cambio Segovia, Lisandro (El código civil de la República Argentina con su explicación y crítica bajo la forma de notas, Coni, Bs. As., 1881, p. 254, nota 1224) y Arias, José (Contratos civiles. Teoría y práctica, Compañía Argentina de Editores, Bs. As., 1939, II, p. 31) opinan que esto es injusto. Por su parte Borda, Guillermo, (Contratos, Abeledo-Perrot, Bs. As., 1990, 6ª ed., I, p. 691), opina que esto no es absoluto y debe imperar la prudencia y equidad. Al respecto, la Ley de Arrendamientos Rurales 13.246 en su art. 6º modificó el régimen del art. 1557 del Cód. Civil autorizando una quita proporcional al precio del arrendamiento en el supuesto de caso fortuito, pero luego por ley 22.298, esto fue derogado, por lo que actualmente rige plenamente el art. 1557.
Nuestra doctrina y jurisprudencia -excepto el caso del art. 1557, con las aclaraciones antes formuladas- reconocen validez al pacto de responsabilidad que describimos, como así también aceptan la exoneración de responsabilidad de caso fortuito y fuerza mayor del locador, quien quedará liberado de sus responsabilidades ante el inquilino, todo ello por aplicación de los principio de los artículos del Código Civil, 22, por no tratarse de disposiciones de orden público (imperativas), 1197, por encuadrar dentro de la autonomía privada y 953, por no ser ilícitos. Por ello, para determinados supuestos, aconsejamos incluir en los contratos las respectivas cláusulas liberatorias (Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos, Abacacía, Bs. As., 2004, t. I, 13ª ed., p. 350).
Quiere decir, que el caso fortuito y la fuerza mayor son eximentes conforme lo determinan las normas genéricas de nuestra ley o con arreglo a los supuestos específicamente considerados, excepto cuando existe pacto de responsabilidad, o el eximido está en mora, o en situación de culpa. Consecuentemente, es conveniente desde el punto de vista del locador, pactar cláusulas exoneradoras de su responsabilidad para el caso fortuito y la fuerza mayor e invertir la carga de la prueba en el caso específico del incendio (art. 1572 Cód. Civil).
IX. INTEGRACIÓN.
No terminaremos nuestro trabajo sin recapacitar sobre cuan provechoso sería, que en simpatía con las naciones dirigidas a sistemas comunitarios, esta república, con los renunciamientos políticos que fueren, rumbeara de forma generosa y desprendida, hacia encauzar nuestra dispersa codificación adjetiva, en otra federal e integrada, para arribar, hasta inclusive alejándonos del sistema actual, a una forma cuasiunitaria, austera y ágil de administración, con todos los habitantes cabalmente representados en un singular Congreso Nacional bicameral, ya en provecho de la ciudadanía toda.
X. Bibliografía General
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Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Cartas Documento. Comerciales, civiles, laborales, agrarias, Abacacía, Bs. As., 2003.
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Artículo publicado en diario La Ley, t. 2005-F, p. 1213 y año LXIX, Nº239, 2005/XII/09, p. 1.
