EL ALQUILER COMERCIAL EN CANON O “PACTO CUOTATIVO”
(CANON CUOTATIVO VERSUS INFLACIÓN)
por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)
Estudio Abatti & Rocca
(tel. 4315-0135, urgencias 15-6015-4443)
www.abatti-rocca-abog.com.ar
Introducción:
Con diversas designaciones la doctrina nomina al pacto de alquileres (o precio de la locación) comerciales o “canon cuotativo”, consistente en oblar el monto dinerario resultante de multiplicar el valor de las unidades de una o varias cosas (por esencia productos), específica y previamente convenidos por ambas partes, para fijar en cada lapso locativo, el monto a sufragar como alquiler por el período que se devengue. Las cosas o productos deberán relacionase obligatoriamente a la explotación desarrollada en el ámbito tomado en locación por el arrendatario comercial, ya que sólo cumpliendo ese requisito, las normas locativas e interpretadas por la doctrina y jurisprudencia, lo autorizan restringidamente a pactar.
El canon cuotativo surge de la propia ley 23.091, cual en su art. 3º dice: “Ajustes. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor de la mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.”
Al sancionarse la ley 23.928 y su reformadora la 25.561, el artículo 3º de la Ley de Alquileres (23.091) fue derogado en cuanto autorizaba a reajustar los alquileres, pero sobrevive en nuestro tema, pues no es ajuste o indexación, por ello, nada impedirá en los contratos locativos fijar los alquileres con el llamado canon cuotativo.
Pragmática:
Para implementar el canon cuotativo, habrá de fijarse el alquiler en la cantidad necesaria de moneda, casi siempre pesos, para adquirir en un mercado, tienda o lugar y con sus condiciones de pago y entrega previa y contractualmente convenidas, determinada cantidad de unidades de uno o varios (canasta) productos establecidos, de marcas, tipos, calidades, pesos, dimensiones y embalajes, etc. fijados, que allí se vendan o coticen, con IVA o excluido y, que el o los productos tengan estén claramente relacionados a la explotación que el locatario desarrolla en el inmueble arrendado, por ejemplos:
1) de un solo producto:
a) cinco mil (5.000) kilogramos de “kilo vivo” de novillo de 400kg al precio del Mercado de Liniers o cual lo suplante, pago “al contado”, cuyo costo unitario es hoy $... (para carnicerías, minimercados, restaurantes, supermercados, etc.);
b) un mil (1.000) ladrillos de arcilla comunes de primera calidad, de las medidas 25cm de largo por 12cm de ancho por 5cm de espesor, entregados “en mostrador”, de la tiendas “Easy” de Munro (PBA) o cual lo suplante, cuyo costo unitario es hoy $... (para inmobiliarias, constructoras, etc.);
c) trescientos 300 frascos plásticos, contenido neto de 500cc cada uno, con alcohol etílico, uso alimenticio, graduación 96%, marca “Carrefour”, fabricado por Fradealco S.A. u otro, a comprarse “en mostrador”, del Hipermercado Carrefour de La Plata (PBA) o cual lo suplante, cuyo costo unitario es hoy $... (para droguerías, farmacias, mercaditos, etc.);
d) quinientos (500) paquetes embolsados en polietileno, contenido neto de 100g cada uno, de algodón tipo familiar u hogareño, marca “Estrella”, súper, fabricado por Algodonera Avellaneda S.A. u otro, a comprarse “en mostrador”, del Hipermercado Carrefour de avenidas Libertador y General Paz, Vicente López (PBA) o cual lo suplante, cuyo costo unitario es hoy $... (para farmacias, multirubros, supermercados, etc.);
e) doscientas (200) resmas de 500 hojas cada una, de papel marca “Autor multifunción” tipo “obra primera”, tamaño “oficio” dimensiones 216 por 356mm, de 80g/m2, empaquetados en papel, fabricado por Ledesma u otro, a comprarse “en mostrador”, del Supermercado Mayorista “Makro”, de carretera Panamericana entre Ugarte y Pelliza, Munro (PBA) o cual lo suplante, cuyo costo unitario es hoy $... (para imprentas, librerías, poli-rubros, etc.);
2) de varios o “canasta” de productos:
a) 1- Cuarenta (40) resmas de 500 hojas cada una, de papel marca “Autor laser” tipo “obra primera”, tamaño “A4” dimensiones 210 por 297mm, de 90g/m2, empaquetados en papel, fabricadas por Ledesma u otro, a comprarse “en mostrador”, del Supermercado Mayorista “Makro”, de avenida Colón 3500, Córdoba o cual lo suplante, cuyo costo unitario es hoy $... 2- Sesenta (60) frascos plásticos, contenido neto de 500cc cada uno, con alcohol etílico, uso alimenticio, graduación 96%, marca “Carrefour”, fabricado por Fradealco S.A. u otro, a comprarse “en mostrador”, del Hipermercado Carrefour de La Plata (PBA) o cual lo suplante, cuyo costo unitario es hoy $... (para polirubros, supermercados, etc.);
b) 1- a) Cuatrocientos (400) kilogramos de “kilo vivo” de novillo de 400kg al precio del Mercado de Liniers o cual lo suplante, pago “al contado”, cuyo costo unitario es hoy $... 2- Trescientas (300) cajitas de cartón, de contenido neto 1kg cada una, con arroz, marca “Gallo”, “Oro quick”, parboil, tipo largo, fino, calidad 00000, libre de gluten, fabricado por Grupo Estrella S.A. u otro, a comprarse “en mostrador”, del Supermercado Mayorista Makro o cual lo suplante, cuyo costo unitario es hoy $... (para gastronomía, etc.).
Sistemas mixtos:
También podrán agregarse a estos cánones cuotativos montos máximos, mínimos o ambos, cuales topes no podrían superar las cifras finales que darán los alquileres a pagar, ejs.:
a) El canon cuotativo mensual máximo para el período del 00/00/20… al 00/00/20…, nunca podrá superar el monto de pesos … ($...);
b) El canon cuotativo mensual mínimo para el lapso del 00/00/20… al 00/00/20…, nunca podrá superar el monto de pesos … ($...);
c) El canon cuotativo mensual máximo para el período …(determinar), nunca podrá superar el monto de pesos … ($...) y tampoco ser inferior al monto de pesos … ($...).
Precauciones:
Habrá que tratar siempre de elegir productos de máximo y común consumo, que no puedan escasear y haya bastante “mercado”, que actual y potencialmente estén alejados de las posibilidades de fijárseles “precios políticos”, que sean “tipificables” y/o con calidades determinadas, teniendo en lo posible varios fabricantes y vendedores.
Al optarse determinados cosas que tengan relación con la explotación del local, se correrá el riesgo que le impongan precios políticos o máximos al producto elegido, por ello siempre será más conveniente una “canasta” de productos, aunque acarree más complejidad la determinación de los valores de cada cual. Debe aceptarse que estas formas pro determinar alquileres tienen complicaciones, pero algunas veces los resultados son positivos a la hora de hallar medios para estabilizar alquileres en tiempos de inflación.
Bibliografía:
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Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 MODELOS DE CONTRATOS Y DOCUMENTOS MERCANTILES. CIVILES, COMERCIALES, LABORALES, RURALES (novísimos convenios prácticos y completos, basados en la autonomía privada, ideados para asistir en sus quehaceres jurídicos, a los profesionales del derecho), pról. José M. Gastaldi, Ed. García Alonso, Bs. As., 4ª ed. c/CD-ROM.
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Abatti, Enrique L.; Rocca, Ival (h); Pepe, Armando, MODELOS USUALES DE CONTRATOS. Civiles, comerciales, laborales, rurales (compendio de propuestas contractuales completas y de uso cotidiano, seleccionadas de la colección “1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos -7 tomos-), pról. Héctor D’odorico, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS (compendio de instrumentos jurídicos precisos para implementar negocios), pról. Jorge H. Alterini, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), DESALOJO DE INMUEBLES. Abreviado, Condena de futuro y Homologaciones (técnica de procesos que simplifican desahucios), Práctica, Doctrina, Jurisprudencia, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO. Teoría y Práctica (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación), pról. Eduardo A. Zannoni, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRÁCTICA PROCESAL DE LA LOCACIÓN (ingeniosos escritos judiciales de demandas, contestaciones y defensas, con citas doctrinarias, jurisprudenciales y notas, más convenios e intimaciones), pról. Mario P. Calatayud, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), COMPENDIO PRÁCTICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (manual de derechos y obligaciones, con modelos usuales para consorcistas, administradores y encargados), pról. Horacio Bielli, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Copyright de los autores 6/6/2012.
