ALQUILERES ESCALONADOS PARA ESTABILIZAR CONTRATOS.

por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)

Estudio Abatti & Rocca
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1. Noción previa. El “precio de la locación”, también denominado alquiler, arriendo o arrendamiento, constituye la contraprestación del locatario al locador por el uso y goce del inmueble y debe determinarse en dinero (art. 1493 Cód. Civil) y, al respecto se aplican las mismas disposiciones que al contrato de compraventa (art. 1494 Cód. Civil).

El art. 1556 del Cód. Civil, impone al locatario pagar el precio al locador en los plazos convenidos y a falta de ello, según los usos y costumbres del lugar, salvo para las locaciones habitacionales, que serán sólo por mes (art. 6º, ley 23.091). Los períodos de pago de los alquileres para los restantes destinos pueden ser por día, quincena, mes, semestre, año, etc. (conf. art. 1507, 3ra. parte, Cód. Civil).

La ley 23.928, en sus arts. 7º y 10 (modif. art. 4 ley 25.561), prohibe reajustar los alquileres en base a índices, posibilidad que había permitido antes el art. 3º de la ley 23.091 (1).

Respecto a la moneda de pago, la ley 23.928 (ref. por la 25.561), en su art. 11 modificó los arts. 617 y 619 del Cód. Civil, posibilitando concertar obligaciones en moneda extranjera, ej. dólares, etc. (2).

También el precio de la locación podrá estar integrado –de así convenirse en el contrato– por las expensas de la PH, tasas e impuestos que pesen sobre el inmueble, pudiendo pactarse que su falta de pago, tendrá iguales consecuencias que el impago del alquiler –desalojo y cobro ejecutivo– y el sólo pago de los arrendamientos, excluidos los otros rubros, no cancelará la obligación, pues implicará un pago parcial.

Los contratos locativos inmobiliarios se distinguen por crear vínculos que perduran en el tiempo, especialmente los de destino lucrativo cuyo plazo mínimo es de tres años, extenso lapso para un país que como el nuestro que se caracteriza por los vaivenes económicos, si tenemos que pensar en el precio de la locación o alquiler.

Convenir los alquileres es un aparente insoslayable problema, ya que de un lado tenemos la prohibición legal de ajustar sus montos (art. 4º ley 25.561) y por el otro la imparable inflación, que alimentada por la creación de moneda impura, carcome los montos pactados. Será importante contar entonces a la hora de contratar, con métodos que nos estabilicen los alquileres.

2. Cláusulas ineficaces y anulables. Debe advertirse sobre la incompatibilidad de insertar cláusulas que dejen indeterminado el alquiler, tales como: “las partes cada x meses conversarán sobre el alquiler a aplicarse” o “el alquiler será fijado cada x meses por dos o tres inmobiliarias”, etc., ya que lo único que se logrará es poner al locador en una situación de riesgo y terminar en un juicio impetrado por su inquilino, parar establecer el alquiler. Por otro lado, el locador, en caso de querer imponer su voluntad de fijar un nuevo precio, tendrá que embarcarse en una acción por cumplimiento de contrato, en relación a la cláusula de fijación del precio, lo cual le insumirá varios años de un proceso con resultado incierto (3).

La temática de los precios locativos por períodos ha recibido distintas denominaciones: 1) alquileres "escalonados" (situados ordenadamente de trecho en trecho, según los diccionarios); 2) alquileres "graduales" (por grados o estadios, según los diccionarios); 3) alquileres "progresivos" o "crecientes" o "ascendentes" (en avance o procurando el avance, según los diccionarios); 4) alquileres "regresivos", "decrecientes" o "descendentes" (hacia atrás, hacia abajo, según los diccionarios).

3. El alquiler escalonado o progresivo. Es posible estabilizar alquileres sin violar la prohibición de reajustarlos, impuesta por el art. 4º de la ley 25.561, con los alquileres escalonados o progresivos, ascendentes o descendentes. El alquiler se proyectará para todo el plazo contractual y su pago será dividido en alquileres que abarquen los meses involucrados, cuales serán de mayor monto en cada período tri o semestral ($3.300, $3.630, $3.933, etc.).

4. Precio "serio". Aunque nuestra ley no lo diga expresamente, es opinión doctrinal inalterable, que el precio de la locación debe ser "serio" es decir, "real". Esto, que parece superfluo, es mucho más importante de lo que semeja, porque demostrado que el precio de la locación no guarda relación con la realidad, puede dar lugar a acciones de nulidad, simulación, fraude, imprevisión, mediante las que se puede obtener una invalidación parcial o total respecto a la locación del caso.

5. Exigencia de "determinibilidad". El precio determinado que la locación exige, comprende también los casos donde sin aparecer la determinación en primer plano, existen sin embargo elementos contractuales que permitirán abordar satisfactoriamente la etapa de determinación.

6. No hay locación sin precio. Cuando falta el precio de la locación o no se la puede determinar indubitablemente, no hay contrato de locación de cosa; y tampoco hay locación de cosa, si cada parte sustenta un precio diferente respecto a la otra.

7. Precio mixto: el caso de impuestos, expensas y servicios. Aunque no todos los autores convengan en ello, la locación puede también tener un precio "mixto", por ejemplo, parte en dinero y parte en especie o en servicios y, desde el punto la mirada de nuestro Cód. Civil, la locación existiría puramente como tal, si el precio en dinero importa un valor mayor al de la restante prestación concurrente (art. 1356, Cód. Civil).
8. pago periódico: no desnaturaliza el concepto de precio. La opinión dominante es que no se desvirtúa legal ni económicamente el precio de la locación o alquiler, si se lo fija en forma global o “en junto” para todo el tiempo del contrato, lo que por otra parte no significará impedir que se pueda pagar en las cuotas o plazos ‑generalmente mensuales‑ que el mismo contrato determine. Esto es así porque los conceptos económico-jurídicos de "alquiler" o de "renta" carecen de un contenido que puede ser conmovido por la cuestión circunstancial del modo de pago.

9. Nivelación de diferencias y alquileres escalonados. Algunas veces las partes, en la locación de inmuebles, conciertan alquileres de monto escalonado (progresivos o regresivos), porque consideran que con las variaciones periódicas establecidas en el contrato, preservan el equilibrio de las prestaciones. Esto es consecuente con la aplicación del principio de la autonomía privada (art. 1197 Cód. Civil), porque además, no existe prohibición alguna al respecto, tal cual surge del art. 19 C.N., y principio de que nadie puede ser privado de lo que no prohibe la ley.

10. Particularidades sobre cómo pagar el alquiler. El precio de la locación, también denominado "arriendo", "arrendamiento" o "alquiler" es la retribución que se paga por el uso y goce de la cosa ajena, cuando existe un contrato de locación (arts. 1493 y 1349 Cód. Civil). El locatario está obligado a pagar el precio en los plazos convenidos y a falta de convención según los usos del lugar (art. 1556 Cód. Civil). El art. 1574 del Cód. Civil, vinculado con el 1575 acerca de las presunciones por los pagos adelantados del alquiler, no impide de todos modos, que se pague el precio en junto o separado o de una sola vez, el monto por todo el lapso de la locación, esto solo prohibido en la habitacional. Por su parte la Ley de Alquileres impone, para locaciones destinadas a vivienda, que "el precio del arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales" (art. 6º) y, prohibe exigir "pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes" (art. 7º inc. “a”, ley 23.091).

11. Periodos de modificación del precio y periodos de no pago. La circunstancia de que legalmente hablando el precio de la locación está constituido por el total que se paga durante el plazo de la misma, es independiente de la facultad con que cuenta el locador para pedir el desalojo del locatario, si éste deja de pagar las cuotas o mensualidades que fija la ley.

12. Prohibición de modificar el alquiler durante el plazo mínimo locativo. El art. 1507 del Cód. Civil establece que los alquileres y demás condiciones contractuales, no pueden alterarse durante los plazos mínimos de orden público establecidos; pero aquí el legislador quiso decir que el alquiler fijado no puede ser modificado. Pero si al comienzo del contrato se pactó un alquiler creciente o decreciente debe ser cumplido (conf. art. 1107 Cód. Civil) o si durante la vigencia del contrato, las partes de común acuerdo deciden modificar el monto del alquiler (en más o en menos), estando el locatario en uso y goce del inmueble y por tanto siendo la parte «fuerte» del contrato, el nuevo alquiler debe ser cumplido.

13. Inexistencia de normas prohibitivas del escalonamiento. La locación urbana está regulada en nuestro país, por un conjunto formado por los textos que en la materia se encuentran vigentes: Cód. Civil, ley 11.156, leyes 21.342, 23.091, 24.808, 23.928, 25.713 y 25.561. Ninguna de estas normas contiene alguna prohibición contra el escalonamiento contractual del precio.

14. Monto de la locación. Cuando se contrata una locación, el monto del contrato no es el monto de un mes o de una cuota de contrato, sino que el monto total es la suma de todos los alquileres durante todos los años convenidos o sea el total de los alquileres de la suma de todos los años. Ese es el monto contractual, el monto legal, el monto económico y el interés final en juego. Una distribución igualitaria por períodos o cuotas o una distribución desigual o no igualitaria (algún período sumando distinto a otro) resultan indiferentes a los efectos de la determinar el monto del contrato.

15. Facultad de fijar el precio. En la práctica la formación del precio “escalonado” comienza por la oferta lanzada por el locador. Las contraofertas quedan vinculadas al pedido inicial formulado, aquella solicitud inicial de precio por la oferta del locador es total y absolutamente libre y no existe norma alguna que limite dicho precio o le imponga al locador requerir más o menos. También la contraproposición es de libre ofrecimiento, Por fin, en el mismo plano de libertad, el precio de una locación dada será el que aceptaron y convinieron las partes, locador y locatario. Si no hay imposición legal de limitación del precio de la oferta, mucho menos puede existir una limitación de la forma de pago (el escalonamiento es sólo esto: una forma de pago dentro de un plazo contractual total).

16. Validez y efectos de escalonar el precio. La cláusula de escalonamiento del precio no es por sÍ ilícita ni implica por sí una estipulación inválida, es evidente que los pactos de alquileres escalonados o progresivos, ascendentes o descendentes, son eficaces y se encuentran en los parámetros del art. 1197 del Cód. Civil.

17. Prórroga o renovación. La ventaja de la prórroga sobre la renovación radica en que se puede continuar la locación sin sujeción a los plazos mínimos locativos, pues aquí el plazo lo fijan libremente las partes sin sujeción al mínimo de dos años para la vivienda y tres para los otros destinos. La ventaja de la renovación sobre la prórroga es que se pueden corregir distorsiones y repactar otras prestaciones que se omitieron en el contrato primigenio, por ej., el pago de las expensas, mejoras obligatorias, reformulación de cláusulas de exención de responsabilidad, etc., aunque deberán cumplirse los plazos mínimos legales locativos.

18. Pragmática.

1) Alquiler global escalonado creciente semestral: … CLÁUSULA … (ALQUILERES) 1- El alquiler global o precio de la locación por todo el plazo contractual de … (…) MESES será de PESOS … ($...), mas IVA y este alquiler total será pagadero mensualmente y por adelantado, según los alquileres siguientes: a) durante los primeros seis (6) meses (1º al 6º), PESOS … ($...), mas IVA; b) durante los siguientes seis (6) meses (7º al 12), PESOS … ($...), mas IVA; c) durante los subsiguientes seis (6) meses (13 al 18), PESOS … ($...), mas IVA; d) durante los siguientes seis (6) meses (19 al 24), PESOS … ($...), mas IVA; e) durante los subsiguientes seis (6) meses (25 al 30), PESOS … ($...), mas IVA; f) durante los últimos seis (6) meses (31 al 36), PESOS … ($...), mas IVA. 2- Los alquileres deberán pagarse entre el día uno (1) y cinco (5) de cada mes, mediante depósito o transferencia bancaria a la cuenta corriente del LOCADOR, del Banco …, Sucursal …, con número … (CBU. … y CUIT. …) o donde el LOCADOR notificare por medio fehaciente en el futuro. 3- El comprobante original del depósito bancario será suficiente recibo del monto ingresado y deberá canjearse contra su entrega por el recibo oficial del LOCADOR.

2) Alquiler global escalonado creciente anual: … CLÁUSULA … (ALQUILERES) 1- El alquiler global o precio de la locación por todo el plazo contractual de … (…) MESES será de PESOS … ($...), mas IVA y este alquiler total será pagadero mensualmente y por adelantado, según los alquileres siguientes: a) durante los primeros doce (12) meses (1º al 12), PESOS … ($...), mas IVA; b) durante los subsiguientes doce (12) meses (13 al 24), PESOS … ($...), mas IVA; c) durante los últimos doce (12) meses (25 al 36), PESOS … ($...), mas IVA. 2- Los alquileres deberán pagarse entre el día uno (1) y diez (10) de cada mes, mediante depósito o transferencia bancaria a la cuenta corriente del LOCADOR, del Banco …, Sucursal …, con número … (CBU. … y CUIT. …) o donde el LOCADOR notificare por medio fehaciente en el futuro. 3- El comprobante original del depósito bancario será suficiente recibo del monto ingresado y deberá canjearse contra su entrega por el recibo oficial del LOCADOR.

3) Alquiler global escalonado estacional: … CLÁUSULA … (ALQUILERES) 1- El alquiler global o precio de la locación por todo el plazo contractual de … (…) MESES será de PESOS … ($...), mas IVA y este alquiler total será pagadero mensualmente y por adelantado, según los alquileres siguientes:
A) AÑO 20…: a) durante los meses de ENERO Y FEBRERO, serán PESOS … ($...), mas IVA; b) durante los meses de DICIEMBRE Y MARZO, serán PESOS … ($...), mas IVA; c) durante los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE, serán PESOS … ($...), mas IVA; d) durante los meses de JULIO, serán PESOS … ($...), mas IVA;
B) AÑO 20…: a) durante los meses de ENERO Y FEBRERO, serán PESOS … ($...), mas IVA; b) durante los meses de DICIEMBRE Y MARZO, serán PESOS … ($...), mas IVA; c) durante los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE, serán PESOS … ($...), mas IVA; d) durante los meses de JULIO, serán PESOS … ($...), mas IVA;
C) AÑO 20…: a) durante los meses de ENERO Y FEBRERO, serán PESOS … ($...), mas IVA; b) durante los meses de DICIEMBRE Y MARZO, serán PESOS … ($...), mas IVA; c) durante los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE, serán PESOS … ($...), mas IVA; d) durante los meses de JULIO, serán PESOS … ($...), mas IVA. 2- Los alquileres se pagarán entre el día uno (1) y cinco (5) de cada mes, mediante depósito o transferencia bancaria a la cuenta corriente del LOCADOR, del Banco …, Sucursal …, con número … (CBU. … y CUIT. …) o donde el LOCADOR notificare por medio fehaciente en el futuro. 3- El comprobante original del depósito bancario será suficiente recibo del monto ingresado y se canjeará contra su entrega por el recibo oficial del LOCADOR.

 

Notas:

(1) Abatti, E.L. y Rocca, I.(h), Leyes de alquileres comentadas 21.342, 23.091, 24.808 y 25.713, Ed. García Alonso, Bs. As. 6ª ed.

(2) Dice el Cód. Civil: art. 617. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero; art. 619. Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento.

(3) Abatti, E.L. y Rocca, I.(h), “Alquileres y reajustes: es nula la ‘cláusula de renegociar’ en el plazo mínimo legal”.

Bibliografía.

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tomo II, pról. Horacio P. Fargosi, 7ª ed;
tomo III, pról. Roberto H. Marfany, 4ª ed;
tomo IV, pról. Alberto G.E. Spota, 5ªed;
tomo V, pról. Carlos J. Colombo, 2ª ed. c/CD-ROM;
tomo VI, pról. Fernando J. López de Zavalía, 1ª ed. c/CD-ROM;
tomo VII, pról. Gustavo A. Bossert, 2ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 MODELOS DE CONTRATOS Y DOCUMENTOS MERCANTILES. CIVILES, COMERCIALES, LABORALES, RURALES (novísimos convenios prácticos y completos, basados en la autonomía privada, ideados para asistir en sus quehaceres jurídicos, a los profesionales del derecho), pról. José M. Gastaldi, Ed. García Alonso, Bs. As., 4ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 600 RECIBOS; RESERVAS, RESGUARDOS Y PROTESTAS (fórmulas y notas prácticas para asegurar, extender, eximir, limitar, ratificar o reclamar derechos u obligaciones), pról. Jorge R. Enríquez, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), COMPENDIO PRÁCTICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (manual de derechos y obligaciones, con modelos usuales para consorcistas, administradores y encargados), pról. Horacio Bielli, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS (compendio de instrumentos jurídicos precisos para implementar negocios), pról. Jorge H. Alterini, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), DESALOJO DE INMUEBLES. Abreviado, Condena de futuro y Homologaciones (técnica de procesos que simplifican desahucios), Práctica, Doctrina, Jurisprudencia, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO. Teoría y Práctica (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación), pról. Eduardo A. Zannoni, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MODELOS USUALES DE CARTAS DOCUMENTO. Civiles, comerciales, laborales, procesales, rurales -504 propuestas completas- (compendio de fórmulas eficaces y versátiles de uso cotidiano, útiles para crear, extinguir, modificar, notificar, ratificar, reconocer y resguardar, derechos y obligaciones), pról. Eduardo Gerome, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 3ª reimpr. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRÁCTICA PROCESAL DE LA LOCACIÓN (ingeniosos escritos judiciales de demandas, contestaciones y defensas, con citas doctrinarias, jurisprudenciales y notas, más convenios e intimaciones), pról. Mario P. Calatayud, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L.; Rocca, Ival (h); Pepe, Armando, MODELOS USUALES DE CONTRATOS. Civiles, comerciales, laborales, rurales (compendio de propuestas contractuales completas y de uso cotidiano, seleccionadas de la colección “1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos -7 tomos-), pról. Héctor D’odorico, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), RÉGIMEN DE LEASING. LEY 25.248, Complementada con decreto 1038/00, Astrea, pról. Juan M. Farina, Bs. As., 2001, 254 p.

 

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